Ein Bauträgervertrag verbindet den Bau eines Hauses oder einer Wohnung mit der Übertragung des Grundstücks. Er muss notariell beurkundet werden und unterliegt seit 2018 eigenen Regeln im BGB (§§ 650u, 650v). Dieser Artikel erklärt, welcher Inhalt in einen Bauträgervertrag gehört – von der Baubeschreibung über den Fertigstellungstermin bis zu Zahlungsplan, Sicherheiten und Abnahme – und schließt mit einer Checkliste für Bauträger.
- Ein Bauträgervertrag liegt vor, wenn sich der Unternehmer zum Bau oder Umbau verpflichtet und zugleich das Grundstück überträgt oder ein Erbbaurecht bestellt (§ 650u BGB).
- Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für die Grundstücksübertragung Kaufrecht. Einige Vorschriften, etwa das Anordnungsrecht und die freie Kündigung, sind ausgeschlossen.
- Der Vertrag muss notariell beurkundet werden; Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten.
- Gegenüber Verbrauchern gelten die Regeln zur Baubeschreibung und zu verbindlichen Angaben zur Fertigstellung (§§ 650j, 650k Abs. 2 und 3 BGB, Art. 249 EGBGB).
- Zahlungen sind nur nach MaBV zulässig (§ 650v BGB); Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sollte sorgfältig geregelt sein.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Beim klassischen Bauträgermodell kauft ein Erwerber vom Bauträger eine noch zu errichtende Wohnung oder ein Haus „schlüsselfertig“ samt Grundstücksanteil. Der Bauträger plant, baut auf eigenem Grundstück und überträgt am Ende Eigentum und Gebäude aus einer Hand. Rechtlich ist das eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag.
§ 650u Abs. 1 BGB definiert den Bauträgervertrag als Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Für die Bauleistung gelten die Vorschriften des Werkvertragsrechts, für die Übertragung des Grundstücks die Vorschriften über den Kauf.
Welche Vorschriften nicht gelten
Nach § 650u Abs. 2 BGB sind auf den Bauträgervertrag nicht anwendbar: die freie Kündigung (§ 648), die Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a), das Anordnungsrecht des Bestellers mit Vergütungsanpassung und Sicherungshypothek (§§ 650b bis 650e), § 650k Abs. 1 (Baubeschreibung wird automatisch Vertragsinhalt), das Widerrufsrecht des Verbrauchers (§ 650l) und die 90-%-Grenze für Abschlagszahlungen (§ 650m Abs. 1). Stattdessen regelt § 650v BGB die Abschlagszahlungen.
Beurkundung: Form und Ablauf
Weil der Bauträgervertrag die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks enthält, bedarf er nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Beurkundet werden muss der gesamte Vertrag einschließlich aller Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien dazugehören – also auch Baubeschreibung und Pläne, soweit sie Vertragsinhalt werden sollen. Nebenabreden außerhalb der Urkunde gefährden die Wirksamkeit des ganzen Vertrags.
Ist der Erwerber Verbraucher, soll er nach § 17 Abs. 2a BeurkG den beabsichtigten Text des Vertrags vom beurkundenden Notar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift angegeben werden. Für den Vertrieb heißt das: Den Beurkundungstermin realistisch planen und den Entwurf frühzeitig vom Notar versenden lassen.
Bauträgervertrag Inhalt: Baubeschreibung und Fertigstellung
Herzstück des Vertrags ist die Beschreibung dessen, was gebaut wird. Ist der Erwerber Verbraucher, muss der Bauträger ihn nach § 650j BGB vor Vertragsschluss in einer Baubeschreibung über die Einzelheiten informieren, die sich aus Art. 249 EGBGB ergeben. Die Baubeschreibung ist dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform zur Verfügung zu stellen. Wie Sie sie aufbauen, zeigt der Artikel Baubeschreibung beim Bauträger.
| Nr. | Inhalt |
|---|---|
| 1 | Allgemeine Beschreibung des Gebäudes, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise |
| 2 | Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls Planung, Bauleitung, Arbeiten am Grundstück, Baustelleneinrichtung und Ausbaustufe |
| 3 | Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte |
| 4 | Gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik |
| 5 | Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke |
| 6 | Gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus |
| 7 | Gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen |
| 8 | Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude genügen muss |
| 9 | Gegebenenfalls Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie und Außenanlagen |
Da § 650k Abs. 1 BGB für den Bauträgervertrag ausgeschlossen ist, wird die vorvertragliche Baubeschreibung nicht automatisch Vertragsinhalt. Sie muss deshalb ausdrücklich in die Urkunde einbezogen werden. Anwendbar bleibt § 650k Abs. 2 BGB: Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, wird der Vertrag unter Berücksichtigung des Komfort- und Qualitätsstandards der übrigen Beschreibung ausgelegt; Zweifel gehen zu Lasten des Bauträgers. Eine präzise Baubeschreibung ist daher die beste Vorsorge gegen Streit.
Fertigstellungstermin
Nach § 650k Abs. 3 BGB muss der Vertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder – wenn dieser bei Vertragsschluss nicht feststeht – zur Dauer der Bauausführung. Fehlen solche Angaben, werden die Angaben aus der Baubeschreibung Vertragsinhalt. Praktisch bewährt sind konkrete Termine für die Bezugsfertigkeit und die vollständige Fertigstellung einschließlich Außenanlagen sowie eine klare Regel, wie sich Sonderwünsche und Behinderungen auf diese Termine auswirken.
Kaufpreis, Zahlungsplan und Sicherheiten
Abschlagszahlungen kann der Bauträger nach § 650v BGB nur verlangen, soweit sie nach der dafür erlassenen Verordnung vereinbart sind. Diese verweist auf § 3 MaBV: Erst müssen Vormerkung, Lastenfreistellung, Baugenehmigung und Wirksamkeit des Vertrags gesichert sein, dann darf in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt abgerechnet werden. Die Einzelheiten mit Prozenttabelle finden Sie im Artikel MaBV-Zahlungsplan, eine Tabelle zum Ausfüllen in der MaBV-Zahlungsplan-Vorlage.
- MaBV-Sicherung: Vormerkung im Grundbuch und Freistellungserklärung der finanzierenden Bank schützen den Erwerber vor Verlust seiner Zahlungen.
- Alternative nach § 7 MaBV: Statt der Sicherung nach § 3 kann der Bauträger Sicherheit für alle Rückgewähransprüche leisten, meist durch Bürgschaft.
- Verbrauchersicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB: Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 % der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten. § 650u Abs. 2 BGB schließt nur Abs. 1 des § 650m aus; die Sicherheit sollte deshalb im Vertrag abgebildet sein. Wie sie konkret umgesetzt wird, klären Sie mit dem Notar.
- Bauhandwerkersicherung: Gegenüber Verbrauchern mit Bauträgervertrag kann der Bauträger keine Sicherheit nach § 650f BGB verlangen (§ 650f Abs. 6 BGB).
Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, die für Bauwerke grundsätzlich fünf Jahre beträgt (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), und die Gefahr geht auf den Erwerber über. Bei Wohnungseigentum ist zu unterscheiden: Das Sondereigentum – die eigene Wohnung – nimmt jeder Erwerber für sich ab. Beim Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage, Außenanlagen – hat ebenfalls jeder Erwerber aus seinem eigenen Vertrag einen Anspruch auf mangelfreie Herstellung.
In der Praxis bewährt sich ein gemeinsamer Abnahmetermin für das Gemeinschaftseigentum mit Einladung aller Erwerber, einem neutralen Sachverständigen und einem sorgfältigen Protokoll, das jeder Erwerber für sich unterzeichnen kann. Für die Wohnung selbst folgt die Übergabe mit eigenem Protokoll – siehe Wohnungsübergabe mit Protokoll und Bauabnahme und Abnahmeprotokoll.
Weitere übliche Regelungen
- Kaufgegenstand: Grundbuchstelle, Teilungserklärung, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz), Wohnfläche und Berechnungsmethode.
- Besitzübergang: Zeitpunkt, Voraussetzungen (Bezugsfertigkeit, Zahlung der fälligen Raten) und Übergang von Nutzen und Lasten.
- Mängelrechte: Werkvertragliche Rechte für das Bauwerk; Ausschlüsse sind gegenüber Verbrauchern nur in engen Grenzen möglich.
- Vertragsstrafe oder Verzugsregelung: Folgen einer Überschreitung des Fertigstellungstermins (siehe Vertragsstrafe im Bauvertrag).
- Unterlagen bei Übergabe: Energieausweis, Bedienungs- und Wartungsanleitungen, Revisionspläne, Abnahme- und Prüfprotokolle der technischen Anlagen.
- Verwalter und Gemeinschaft: Erstbestellung des Verwalters, Wirtschaftsplan, Übergabe der Unterlagen an die Gemeinschaft.
Checkliste Bauträgervertrag für Bauträger
- BGB § 650u – Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften
- BGB § 650v – Abschlagszahlungen
- BGB § 650j – Baubeschreibung
- BGB § 650k – Inhalt des Vertrags
- BGB § 650m – Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs
- EGBGB Art. 249 § 2 – Inhalt der Baubeschreibung
- BeurkG § 17 – Grundsatz (Prüfungs- und Belehrungspflichten)
- MaBV § 3 – Besondere Sicherungspflichten für Bauträger