Abnahmeprotokoll und Bauabnahme: Ablauf und Rechtsfolgen – mit Vorlage zum Download

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Die Bauabnahme ist der wichtigste Termin zwischen Fertigstellung und Schlussrechnung: Mit ihr wechselt die Gefahr, die Beweislast für Mängel dreht sich, die Verjährung beginnt und die Vergütung wird fällig. Ein sauberes Abnahmeprotokoll hält fest, was abgenommen wurde und welche Mängel und Ansprüche vorbehalten bleiben. Dieser Artikel erklärt die Abnahmearten nach BGB und VOB/B, den Ablauf einer Abnahmebegehung und enthält eine Checkliste als Vorlage für Ihr Protokoll.

Was bedeutet die Bauabnahme rechtlich?

Abnahme ist die körperliche Entgegennahme der Leistung verbunden mit der Erklärung des Auftraggebers, dass er sie als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist; wegen unwesentlicher Mängel darf er sie nicht verweigern. Beim VOB/B-Vertrag gilt Entsprechendes: Nur wegen wesentlicher Mängel kann die Abnahme bis zur Beseitigung verweigert werden (§ 12 Abs. 3 VOB/B).

Abnahmearten: förmlich, fiktiv, konkludent und Teilabnahme

Förmliche Abnahme nach VOB/B

Die förmliche Abnahme nach § 12 Abs. 4 VOB/B hat stattzufinden, wenn eine Vertragspartei es verlangt. Jede Partei kann auf eigene Kosten einen Sachverständigen hinzuziehen. Der Befund wird in gemeinsamer Verhandlung schriftlich niedergelegt; in die Niederschrift gehören etwaige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen sowie Einwendungen des Auftragnehmers. Jede Partei erhält eine Ausfertigung. Ist der Termin vereinbart oder hat der Auftraggeber mit ausreichender Frist eingeladen, kann die Abnahme auch in Abwesenheit des Auftragnehmers stattfinden; das Ergebnis ist ihm alsbald mitzuteilen.

Verlangt der Auftragnehmer nach Fertigstellung die Abnahme, hat der Auftraggeber sie nach § 12 Abs. 1 VOB/B binnen 12 Werktagen durchzuführen; eine andere Frist kann vereinbart werden. Viele Bauverträge sehen die förmliche Abnahme ausdrücklich vor.

Fiktive Abnahme nach BGB und VOB/B

Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 gilt nach § 640 Abs. 2 BGB ein Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Nach dem Wortlaut genügt dafür die Angabe irgendeines Mangels; er muss nicht wesentlich sein. Ist der Besteller Verbraucher, tritt die Wirkung nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.

Die VOB/B kennt eigene Fiktionen in § 12 Abs. 5: Wird keine Abnahme verlangt, gilt die Leistung mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung der Fertigstellung als abgenommen. Hat der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil in Benutzung genommen, gilt die Abnahme nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, wenn nichts anderes vereinbart ist; die Benutzung von Teilen zur Weiterführung der Arbeiten zählt nicht. Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen muss der Auftraggeber spätestens zu diesen Zeitpunkten geltend machen. Ist eine förmliche Abnahme vereinbart, scheiden diese Fiktionen nach verbreiteter Auffassung grundsätzlich aus.

Konkludente Abnahme und Teilabnahme

Eine Abnahme kann auch stillschweigend erklärt werden, etwa durch vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung oder Bezug und Nutzung nach angemessener Prüfzeit. Weil Zeitpunkt und Umfang dann oft streitig sind, ist sie für beide Seiten die unsicherste Form. Auf Verlangen sind nach § 12 Abs. 2 VOB/B in sich abgeschlossene Teile der Leistung gesondert abzunehmen (Teilabnahme); für diese beginnt die Verjährung mit der Teilabnahme. Beim BGB-Vertrag ist eine Teilabnahme möglich, wenn sie vereinbart ist.

Vorbehalte: bekannte Mängel und Vertragsstrafe

Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er den Mangel kennt, stehen ihm die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 634 Nr. 1 bis 3 BGB) nur zu, wenn er sich diese bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Schadensersatzansprüche sind davon nicht erfasst. Ähnlich streng ist § 11 Abs. 4 VOB/B: Nach der Abnahme kann der Auftraggeber eine Vertragsstrafe nur verlangen, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehalten hat.

Abnahme verweigert: Zustandsfeststellung nach § 650g BGB

Verweigert der Besteller beim Bauvertrag die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Sie soll mit Datum versehen und von beiden Parteien unterschrieben werden. Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder vom Unternehmer mit angemessener Frist bestimmten Termin fern, darf der Unternehmer den Zustand einseitig feststellen – es sei denn, der Besteller ist aus einem von ihm nicht zu vertretenden Grund ferngeblieben und hat dies unverzüglich mitgeteilt. Die einseitige Feststellung muss der Unternehmer datieren, unterschreiben und dem Besteller in Abschrift zur Verfügung stellen.

Die Bedeutung liegt in der Beweislast: Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht angegeben, wird vermutet, dass er erst danach entstanden und vom Besteller zu vertreten ist – es sei denn, er kann seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht worden sein (§ 650g Abs. 3 BGB). Eine Zustandsfeststellung ist keine Abnahme. Mehr dazu im Artikel Zustandsfeststellung nach § 650g BGB.

Abnahme beim Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag (§ 650u BGB) richtet sich die Abnahme des Bauwerks nach Werkvertragsrecht. Unterschieden wird zwischen der Abnahme des Sondereigentums – also der einzelnen Wohnung – und der des Gemeinschaftseigentums. Klauseln, nach denen das Gemeinschaftseigentum durch eine vom Bauträger bestimmte Person oder durch den ersten Verwalter abgenommen wird, sind nach der Rechtsprechung in Formularverträgen häufig unwirksam. Bauträger sollten die Regelungen zur Abnahme im Vertrag daher fachkundig prüfen lassen, bevor sie sich auf eine erfolgte Abnahme verlassen. Ablauf und Rechtsprechung erklärt der Artikel Abnahme Gemeinschaftseigentum.

Ablauf einer Abnahmebegehung

1. Vorbereiten: Vertrag, Leistungsverzeichnis, Nachträge, aktuelle Pläne und offene Mängellisten zusammenstellen. Klären, ob eine förmliche Abnahme vereinbart ist und ob eine Vertragsstrafe besteht.
2. Einladen: Termin schriftlich und mit ausreichendem Vorlauf vereinbaren; Teilnehmer, gegebenenfalls Sachverständige und Fachplaner benennen.
3. Vorab prüfen: Unterlagen wie Prüfprotokolle, Fachunternehmererklärungen, Bedienungsanleitungen und Revisionspläne anfordern, soweit sie vertraglich geschuldet sind.
4. Begehen: Raum für Raum und Gewerk für Gewerk vorgehen, Funktionen prüfen, Mängel mit Ort und Foto aufnehmen.
5. Bewerten: Für jeden Mangel festhalten, ob er wesentlich ist, bis wann er beseitigt wird und wer zuständig ist.
6. Protokollieren: Erklärung über Abnahme, Teilabnahme oder Verweigerung, Vorbehalte und Einwendungen aufnehmen; Unterschrift beider Parteien, Ausfertigung für jede Partei.
7. Nachverfolgen: Restmängel als Liste weiterführen, nach Beseitigung nachkontrollieren und das Datum der Abnahme für die Verjährungsfristen notieren.

BauDock · Grundriss · Mängel und Aufgaben

Inhalte des Abnahmeprotokolls: Checkliste als Vorlage

Ein Abnahmeprotokoll muss nicht kompliziert sein, aber vollständig. Die folgende Checkliste enthält die Angaben, die in der Praxis regelmäßig benötigt werden. Passen Sie sie an Ihren Vertrag an. Ein fertiges Formular zum Ausfüllen finden Sie als Abnahmeprotokoll-Vorlage, Prüfpunkte je Gewerk im Artikel Abnahme je Gewerk.

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