Aufforderung zur Abnahme: warum sie so wichtig ist
Die Abnahme ist der Wendepunkt im Bauvertrag. Mit ihr wird die Vergütung fällig (§ 641 BGB), die Gefahr geht auf den Auftraggeber über, die Beweislast für Mängel wechselt und die Verjährung der Mängelansprüche beginnt. Viele Auftraggeber lassen die Abnahme liegen. Mit einem schriftlichen Abnahmeverlangen und einer Frist zwingen Sie zur Entscheidung.
Abnahme verlangen nach § 12 VOB/B
Verlangt der Auftragnehmer nach Fertigstellung die Abnahme, hat der Auftraggeber sie binnen 12 Werktagen durchzuführen (§ 12 Abs. 1 VOB/B). Jede Partei kann eine förmliche Abnahme verlangen, bei der der Befund in gemeinsamer Verhandlung schriftlich niedergelegt wird (§ 12 Abs. 4 VOB/B). Für diesen Termin eignet sich die Abnahmeprotokoll Vorlage. Verweigern darf der Auftraggeber die Abnahme nur wegen wesentlicher Mängel (§ 12 Abs. 3 VOB/B). Ohne jedes Verlangen gilt die Abnahme nach § 12 Abs. 5 VOB/B unter Umständen als erfolgt, dafür gibt es die Fertigstellungsmitteilung.
Fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB
Seit 2018 gilt ein Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Das gilt auch, wenn er schweigt. Ist der Besteller Verbraucher, tritt diese Wirkung nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Details im Lexikon unter fiktive Abnahme.
| Punkt | VOB/B | BGB |
|---|---|---|
| Frist | 12 Werktage nach Verlangen (§ 12 Abs. 1) | angemessen, oft 12 bis 14 Tage |
| Folge bei Schweigen | fiktive Abnahme über § 640 Abs. 2 BGB möglich | fiktive Abnahme nach Fristablauf |
| Verweigerung zulässig | nur bei wesentlichen Mängeln (§ 12 Abs. 3) | nicht wegen unwesentlicher Mängel (§ 640 Abs. 1) |
| Verbraucher | Hinweis in Textform nötig | Hinweis in Textform nötig |
| Bei Verweigerung | Zustandsfeststellung nach § 650g BGB | Zustandsfeststellung nach § 650g BGB |
Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme
Verweigert der Auftraggeber die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer verlangen, dass beide den Zustand des Werks gemeinsam feststellen (§ 650g Abs. 1 BGB). Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder angemessen bestimmten Termin fern, darf der Unternehmer die Feststellung allein vornehmen. Offenkundige Mängel, die nicht im Protokoll stehen, gelten dann als nach der Feststellung entstanden, sofern sie nicht vom Unternehmer stammen können (§ 650g Abs. 3 BGB). Mehr im Ratgeber Zustandsfeststellung.
Typische Fehler beim Abnahmeverlangen
- Abnahme verlangen, obwohl wesentliche Teile fehlen. Ohne Fertigstellung greift die fiktive Abnahme nicht.
- Keine konkrete Frist, nur „zeitnah“.
- Bei Verbrauchern den Hinweis auf die Folgen weglassen.
- Nach einer Verweigerung mit Mängelliste nichts tun, statt Mängel zu beseitigen oder die Zustandsfeststellung zu verlangen.
- Das Schreiben nur an den Architekten richten. Abnehmen muss der Auftraggeber oder ein von ihm Bevollmächtigter.