Die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB ist die gemeinsame Dokumentation des Bauzustands, die der Unternehmer verlangen kann, wenn der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert. Sie ersetzt die Abnahme nicht, sichert aber den Beweis: Offenkundige Mängel, die im Protokoll fehlen, gelten nach Übergabe des Werks als später entstanden. Dieser Artikel erklärt Voraussetzungen und Ablauf, die einseitige Zustandsfeststellung, die Folgen für Mängel und Schlussrechnung und enthält eine Vorlage für das Protokoll.
- Die Zustandsfeststellung kann der Unternehmer verlangen, wenn der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert (§ 650g Abs. 1 BGB).
- Beide Seiten halten den Zustand gemeinsam fest, datieren und unterschreiben das Protokoll.
- Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder angemessen bestimmten Termin fern, darf der Unternehmer einseitig feststellen (§ 650g Abs. 2 BGB).
- Ist das Werk übergeben und fehlt ein offenkundiger Mangel im Protokoll, wird vermutet, dass er später entstanden und vom Besteller zu vertreten ist (§ 650g Abs. 3 BGB).
- Die Zustandsfeststellung ist keine Abnahme: Gefahrübergang, Fälligkeit und Verjährungsbeginn hängen weiter an der Abnahme.
Was ist die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB?
Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 regelt § 650g BGB, was gilt, wenn der Besteller die Abnahme ablehnt. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass die Baustelle in einem ungeklärten Zustand bleibt: Der Besteller nutzt das Gebäude bereits, der Unternehmer kann seine Leistung nicht mehr nachweisen, und später ist unklar, ob ein Schaden von der Bauleistung oder von der Nutzung stammt. Die Zustandsfeststellung hält den Zustand zu einem bestimmten Tag fest und schafft damit eine gemeinsame Beweisgrundlage.
Die Vorschrift gilt für Bauverträge nach § 650a BGB, also auch für VOB-Verträge, denn die VOB/B enthält dazu keine eigene Regel. Über § 650q BGB gilt sie entsprechend für Architekten- und Ingenieurverträge, und sie ist auch beim Bauträgervertrag nicht ausgeschlossen. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Zustandsfeststellung nach § 4 Abs. 10 VOB/B: Dort geht es um Teile der Leistung, die durch den weiteren Bauablauf der Prüfung entzogen werden, etwa Bewehrung vor dem Betonieren.
Voraussetzungen der Zustandsfeststellung
- Bauvertrag im Sinne von § 650a BGB oder ein Vertrag, auf den die Vorschrift entsprechend anwendbar ist.
- Abnahmeverlangen des Unternehmers, in der Regel nach Fertigstellung.
- Verweigerung der Abnahme durch den Besteller unter Angabe von Mängeln. Verweigert er ohne Mangel zu nennen, kommt eher die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB in Betracht.
- Verlangen des Unternehmers, den Zustand gemeinsam festzustellen.
Ein Formerfordernis für das Verlangen gibt es nicht. Aus Beweisgründen sollten Sie es schriftlich stellen und einen konkreten Termin vorschlagen. Wie Sie die Abnahme richtig anfordern, beschreibt der Artikel Bauabnahme und Abnahmeprotokoll; die Folgen einer Abnahmeverweigerung ohne Mängelangabe erklärt der Lexikoneintrag fiktive Abnahme.
Ablauf: gemeinsame Zustandsfeststellung in fünf Schritten
- Abnahme anfordern und Fertigstellung mitteilen, möglichst mit angemessener Frist.
- Verweigerung mit Mängelliste des Bestellers entgegennehmen und prüfen.
- Zustandsfeststellung verlangen und schriftlich einen Termin vorschlagen; eine Frist von etwa ein bis zwei Wochen ist in der Regel angemessen.
- Gemeinsame Begehung mit Protokoll: Raum für Raum, Bauteil für Bauteil, mit Fotos und Hinweis auf die vom Besteller genannten Mängel.
- Protokoll datieren und von beiden unterschreiben; jede Seite erhält eine Ausfertigung.
Einseitige Zustandsfeststellung
Erscheint der Besteller nicht zu einem vereinbarten Termin oder zu einem Termin, den der Unternehmer innerhalb angemessener Frist bestimmt hat, darf der Unternehmer den Zustand allein feststellen (§ 650g Abs. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Besteller aus einem Grund fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat, und diesen Grund unverzüglich mitgeteilt hat – etwa eine plötzliche Erkrankung.
Die einseitige Zustandsfeststellung muss der Unternehmer mit dem Tag der Anfertigung versehen und unterschreiben. Eine Abschrift stellt er dem Besteller zur Verfügung. Sinnvoll ist, einen neutralen Zeugen oder einen Sachverständigen hinzuzuziehen und das Protokoll per Einschreiben oder Boten zu übermitteln.
Wirkung: Beweisvermutung für offenkundige Mängel
Die wichtigste Folge steht in § 650g Abs. 3 BGB. Ist das Werk dem Besteller verschafft worden – er hat also Schlüssel, nutzt die Räume oder lässt andere Firmen weiterarbeiten – und ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser Mangel nach der Feststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht worden sein kann, etwa ein Konstruktionsfehler. Weitere Wege, einen Bauzustand zu sichern, erklärt der Lexikoneintrag Beweissicherung.
| Thema | Wirkung der Zustandsfeststellung |
|---|---|
| Beweis für offenkundige Mängel | Vermutung zugunsten des Unternehmers, wenn das Werk übergeben ist und der Mangel im Protokoll fehlt |
| Versteckte Mängel | Keine Vermutung; hier gelten die allgemeinen Beweisregeln |
| Abnahme | Wird nicht ersetzt |
| Gefahrübergang | Tritt nicht ein; maßgeblich bleibt die Abnahme |
| Verjährung der Mängelansprüche | Beginnt nicht; Beginn erst mit Abnahme |
| Fälligkeit der Vergütung | Nach § 650g Abs. 4 BGB erst mit Abnahme oder Entbehrlichkeit der Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung |
Zustandsfeststellung und Schlussrechnung
Mit der Reform hat der Gesetzgeber in § 650g Abs. 4 BGB auch die Fälligkeit beim BGB-Bauvertrag neu geregelt: Die Vergütung ist zu entrichten, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Abs. 2 BGB entbehrlich ist, und wenn der Unternehmer eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Die Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen erhebt. Die Zustandsfeststellung allein macht die Vergütung also nicht fällig. Sie hilft aber im späteren Streit darüber, ob die Abnahme zu Recht verweigert wurde. Mehr zur Abrechnung im Artikel Schlussrechnung am Bau.
Was gehört ins Protokoll der Zustandsfeststellung?
- Bauvorhaben, Vertrag, Parteien und Teilnehmer mit Funktion.
- Datum und Uhrzeit der Feststellung, Witterung bei Außenbauteilen.
- Anlass: Abnahmeverlangen vom …, Verweigerung vom … mit Mängelliste.
- Gemeinsame oder einseitige Feststellung, bei einseitiger Feststellung Hinweis auf Termin und Fernbleiben.
- Zustand je Raum oder Bauteil: mangelfrei, Mangel mit Beschreibung, streitig.
- Stellungnahme beider Seiten zu den vom Besteller genannten Mängeln.
- Fotoliste mit Nummer, Ort und Aufnahmedatum.
- Zählerstände, Schlüsselübergaben, Nutzung durch Besteller oder Dritte.
- Unterschriften beider Seiten, bei einseitiger Feststellung des Unternehmers.
Die Vorlage für die Zustandsfeststellung enthält diese Felder als druckbares PDF. Für die gewöhnliche Abnahme nutzen Sie das Abnahmeprotokoll.
Typische Fehler bei der Zustandsfeststellung
- Kein ausdrückliches Verlangen: Ohne Aufforderung zur gemeinsamen Feststellung gibt es keine einseitige Feststellung.
- Unangemessen kurze Frist: Ein Termin am nächsten Tag reicht für die einseitige Feststellung meist nicht.
- Protokoll ohne Fotos: Beschreibungen wie „Wände in Ordnung“ sind schwach.
- Mängel verwechselt: Streitige Punkte als „mangelfrei“ eintragen, statt die abweichenden Ansichten festzuhalten.
- Keine Abschrift an den Besteller: Bei einseitiger Feststellung ist die Abschrift vorgeschrieben.
- Mit Abnahme verwechselt: Wer nach der Zustandsfeststellung keine Abnahme mehr anstrebt, bleibt bei Fälligkeit und Gefahr in der Schwebe.