Abnahmeprotokoll Bau: warum die Abnahme so wichtig ist
Die Abnahme ist der wichtigste Zeitpunkt im Bauvertrag. Mit ihr erklärt der Auftraggeber, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Daran hängen mehrere Rechtsfolgen, die das Abnahmeprotokoll festhalten muss.
| Folge | BGB | VOB/B |
|---|---|---|
| Fälligkeit der Vergütung | § 641 BGB, beim Bauvertrag zusätzlich prüffähige Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4 BGB) | § 16 Abs. 3 VOB/B |
| Gefahrübergang | § 644 BGB | § 12 Abs. 6 VOB/B |
| Beginn der Verjährung für Mängel | 5 Jahre bei Bauwerken (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) | 4 Jahre bei Bauwerken (§ 13 Abs. 4 VOB/B), sofern nichts anderes vereinbart |
| Beweislast für Mängel | geht auf den Auftraggeber über | geht auf den Auftraggeber über |
| Vorbehalt bekannter Mängel | § 640 Abs. 3 BGB | § 12 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B |
| Vorbehalt der Vertragsstrafe | § 341 Abs. 3 BGB | § 11 Abs. 4 VOB/B |
Förmliche Abnahme nach § 12 VOB/B
Beim VOB-Vertrag muss die Abnahme auf Verlangen des Auftragnehmers innerhalb von 12 Werktagen stattfinden (§ 12 Abs. 1 VOB/B). Verlangt eine Partei es, findet eine förmliche Abnahme statt: Der Befund wird in gemeinsamer Verhandlung schriftlich niedergelegt, Vorbehalte und Einwendungen werden aufgenommen, und jede Partei erhält eine Ausfertigung (§ 12 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B). Genau dafür ist diese Vorlage gebaut. Ohne förmliche Abnahme kann die Leistung auch fiktiv als abgenommen gelten, etwa 12 Werktage nach schriftlicher Mitteilung der Fertigstellung (§ 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B). Mehr dazu im Lexikon unter fiktive Abnahme.
Abnahme beim BGB-Vertrag
Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet, wenn die Leistung nicht wesentlich mangelhaft ist. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigert der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt sie als erfolgt (§ 640 Abs. 2 BGB). Verweigert der Besteller die Abnahme, kann der Unternehmer nach § 650g BGB eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen, die sich mit derselben Vorlage protokollieren lässt.
Bauabnahme Checkliste: was ins Protokoll gehört
- Genaue Bezeichnung der abgenommenen Leistung, bei Teilabnahme der abgeschlossene Teil.
- Teilnehmer mit Vertretungsbefugnis.
- Jeder Mangel mit Ort, Beschreibung und Frist zur Beseitigung.
- Ausdrücklicher Vorbehalt bekannter Mängel und der Vertragsstrafe.
- Übergebene Unterlagen wie Revisionspläne, Prüfprotokolle, Bedienungs- und Wartungsanleitungen.
- Beginn der Gewährleistung und Umgang mit Sicherheitseinbehalt oder Bürgschaft.
Typische Fehler bei der Abnahme von Bauleistungen
- Bekannte Mängel nicht vorbehalten: Der Auftraggeber verliert dann Rechte auf Nachbesserung, Minderung und Rücktritt wegen dieser Mängel.
- Vertragsstrafe nicht bei der Abnahme vorbehalten – ein späterer Vorbehalt reicht grundsätzlich nicht.
- Mängel unpräzise beschrieben („Putz mangelhaft“), sodass später unklar ist, was gemeint war.
- Keine Frist gesetzt, damit fehlt die Grundlage für eine Ersatzvornahme.
- Abnahme verweigert, ohne wesentliche Mängel zu benennen.
Nach der Abnahme: Mängel verfolgen
Mit dem unterschriebenen Protokoll beginnt die eigentliche Arbeit: Die vorbehaltenen Mängel müssen fristgerecht beseitigt und die Beseitigung geprüft werden. Tragen Sie in der Spalte „erledigt am“ das Datum der Nachkontrolle ein. Lässt eine Firma die Frist verstreichen, folgt eine schriftliche Aufforderung mit dem Muster Mängelanzeige. Treten nach der Abnahme neue Mängel auf, gelten die Mängelansprüche nach § 13 VOB/B bzw. § 634 BGB. Der Sicherheitseinbehalt sollte erst zurückgegeben werden, wenn die Mängel aus dem Abnahmeprotokoll erledigt sind und die vereinbarte Frist abgelaufen ist.
