Wohnungsübergabe im Neubau: Übergabe und Abnahme
Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger fallen am Übergabetermin meist zwei Dinge zusammen: die Besitzübergabe (Schlüssel, Nutzen und Lasten gehen über) und die Abnahme des Sondereigentums nach § 640 BGB. Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, die Beweislast für Mängel geht auf den Erwerber über, und die entsprechende Rate des Zahlungsplans wird fällig. Ausführlich im Artikel Wohnungsübergabe-Protokoll.
Abnahme Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
| Punkt | Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
|---|---|---|
| Was | Die Wohnung mit ihren Räumen und Einbauten | Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage, Außenanlagen, Haustechnik |
| Wer nimmt ab | Jeder Erwerber für seine Wohnung | Jeder Erwerber für seinen Anteil; häufig gebündelt über Verwalter oder Sachverständigen mit Vollmacht |
| Wann | bei Übergabe der Wohnung | nach Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums, oft später |
| Diese Vorlage | ja | nein, eigenes Verfahren |
Klauseln, nach denen ein vom Bauträger bestimmter Sachverständiger oder der vom Bauträger eingesetzte Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum für alle abnimmt, sind nach der Rechtsprechung in Formularverträgen häufig unwirksam. Mehr dazu im Artikel Abnahme des Gemeinschaftseigentums und im Lexikon unter Abnahme Gemeinschaftseigentum.
Hausübergabe Checkliste Neubau: worauf achten
- Oberflächen bei Streiflicht prüfen: Wände, Decken, Böden, Fensterbänke, Glas.
- Alles bedienen: Fenster, Türen, Rollläden, Armaturen, WC-Spülung, Lüftung, Klingel und Sprechanlage.
- Unterverteilung beschriftet, alle Steckdosen und Auslässe wie geplant vorhanden.
- Balkon: Gefälle weg vom Gebäude, Abläufe frei, Geländer fest.
- Sonderwünsche vollständig und wie vereinbart ausgeführt.
- Keller, Abstellraum und Stellplatz eindeutig zugeordnet und beschriftet.
Mängel vorbehalten: § 640 Abs. 3 BGB
Nimmt der Erwerber die Wohnung ab, obwohl er einen Mangel kennt, verliert er für diesen Mangel die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung, wenn er sie sich nicht bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Deshalb gehört jeder erkannte Mangel in die Mängeltabelle des Protokolls. Die Verjährungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt 5 Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Fiktive Abnahme beim Verbraucher
Erscheint der Erwerber nicht zum Termin oder unterschreibt er nicht, kann die Abnahme unter Umständen als erfolgt gelten: wenn der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist gesetzt hat und der Erwerber die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Bei Verbrauchern tritt diese Wirkung nur ein, wenn der Bauträger zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Mehr im Lexikon unter fiktive Abnahme.
Typische Fehler bei der Wohnungsübergabe
- Übergabe am Abend oder ohne Strom, Mängel werden übersehen.
- Mängel nur mündlich besprochen, nicht ins Protokoll aufgenommen.
- Keine Fristen für Restarbeiten, der Erwerber wartet monatelang.
- Unterlagen wie Bedienungsanleitungen und Wartungshinweise fehlen.
- Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vermischt.
Für Übergaben außerhalb des Bauträgergeschäfts, etwa an Mieter, eignet sich das allgemeine Übergabeprotokoll. Muster ohne Gewähr; bei Streit über Mängel lohnt die Beratung durch einen Sachverständigen.
