Baubeschreibung beim Bauträger: was das Gesetz verlangt
Seit 2018 muss der Unternehmer einem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen (§ 650j BGB). Den Mindestinhalt legt Art. 249 § 2 EGBGB fest. Über § 650u BGB gilt das auch für den Bauträgervertrag. Die Angaben der Baubeschreibung werden Inhalt des Vertrags, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist (§ 650k Abs. 1 BGB). Was fehlt oder unklar ist, wird ausgelegt, und Zweifel gehen zulasten des Bauträgers. Ausführlich erklärt der Artikel Baubeschreibung beim Bauträger die Zusammenhänge.
Pflichtangaben nach Art. 249 § 2 EGBGB
| Nr. | Pflichtangabe | Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Allgemeine Beschreibung des Gebäudes | Haustyp, Bauweise, Anzahl der Einheiten und Geschosse |
| 2 | Art und Umfang der Leistungen | Planung, Bauleitung, Arbeiten am Grundstück, Ausbaustufe |
| 3 | Gebäudedaten, Pläne | Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Raum- und Flächenangaben |
| 4 | Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard, Bauphysik | Effizienzhaus-Standard, Schallschutzstufe |
| 5 | Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke | Wände, Decken, Dach, Fenster |
| 6 | Innenausbau | Bodenbeläge, Wandoberflächen, Türen |
| 7 | Gebäudetechnische Anlagen | Heizung, Lüftung, Warmwasser |
| 8 | Qualitätsmerkmale | Qualitätsstufen, Normen, Toleranzen |
| 9 | Sanitär, Elektro, Installationen, IT, Außenanlagen | Fabrikate, Anzahl der Steckdosen, Stellplätze |
Zusätzlich muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, die Dauer der Bauzeit (Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB). Fehlt die Angabe im Vertrag, wird nach § 650k Abs. 3 BGB die Angabe der Baubeschreibung Vertragsinhalt.
Baubeschreibung prüfen: Praxis beim Bauträger
- Baubeschreibung rechtzeitig vor dem Notartermin in Textform übergeben, damit der Käufer sie prüfen kann.
- Beim Bauträgervertrag die Baubeschreibung als Teil der notariellen Urkunde oder einer Bezugsurkunde beurkunden lassen.
- Fabrikate und Materialien konkret benennen; „oder gleichwertig“ nur mit einem nachvollziehbaren Standard verwenden.
- Bemusterung und Sonderwünsche regeln, etwa mit dem Bemusterungsprotokoll.
- Leistungsgrenzen klar ziehen: Außenanlagen, Hausanschlüsse, Erschließung und Eigenleistungen.
Wer die Baubeschreibung prüfen sollte
Am besten prüfen Bauträger, Architekt und Vertrieb die Baubeschreibung gemeinsam, bevor sie an Interessenten geht. Der Architekt kennt Pläne und Konstruktion, der Vertrieb die Zusagen an Käufer, der Bauträger die Kalkulation. Jede Abweichung zwischen diesen drei Sichten wird sonst später zum Streitpunkt bei der Abnahme. Nach jeder Planänderung lohnt eine neue Prüfung mit der Checkliste, damit die beurkundete Fassung zum tatsächlichen Planstand passt. Halten Sie Rückfragen im Freitextfeld fest und legen Sie die geprüfte Fassung mit Datum ab.
Typische Fehler in der Baubeschreibung
- Allgemeine Formulierungen wie „hochwertige Ausstattung“ ohne Fabrikat oder Qualitätsstufe.
- Kein verbindlicher Fertigstellungstermin, sondern nur „voraussichtlich“.
- Widersprüche zwischen Grundriss, Flächenangaben und Baubeschreibung.
- Schallschutz oder Energiestandard nur mit Verweis auf „gesetzliche Vorgaben“.
- Außenanlagen und Stellplätze nicht beschrieben, obwohl sie verkauft werden.