Bemusterungsprotokoll beim Bauträger: wozu es dient
Beim Kauf einer Neubauwohnung legt die Baubeschreibung die Standardausstattung fest. In der Bemusterung wählt der Käufer innerhalb dieses Standards Fliesen, Bodenbeläge, Armaturen oder Türen aus und äußert gegebenenfalls Sonderwünsche. Das Bemusterungsprotokoll dokumentiert diese Auswahl verbindlich. Es ist die Grundlage für die Bestellungen der Firmen, für die Abrechnung der Mehrkosten und später für die Übergabe: Was nicht dem Protokoll entspricht, ist ein Mangel. Den Ablauf aus Sicht des Bauträgers beschreibt der Artikel Bemusterung beim Bauträger.
Rechtsgrundlage: Baubeschreibung und Sonderwünsche
Für den Bauträgervertrag gelten die Regeln zum Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag weitgehend entsprechend (§ 650u BGB). Die Baubeschreibung muss die wesentlichen Eigenschaften des Werks klar beschreiben (§ 650j BGB mit Art. 249 EGBGB), sie wird Inhalt des Vertrags (§ 650k BGB). Ob sie vollständig ist, prüfen Sie mit der Baubeschreibung Checkliste. Das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB gilt beim Bauträgervertrag dagegen nicht. Sonderwünsche sind deshalb immer eine Vereinbarung zwischen Käufer und Bauträger, die beide unterschreiben sollten.
| Begriff | Bedeutung | Kosten |
|---|---|---|
| Bemusterung im Standard | Auswahl aus den in der Baubeschreibung vorgesehenen Produkten | keine Mehrkosten |
| Sonderwunsch | Abweichung vom Standard, etwa großformatige Fliesen oder zusätzliche Steckdosen | Mehr- oder Minderkosten laut Protokoll |
| Eigenleistung / Entfall | Käufer übernimmt eine Leistung selbst oder sie entfällt | Gutschrift nach Vereinbarung, Gewährleistung für diesen Teil entfällt |
| Sonderwunsch über Fremdfirma | Käufer beauftragt eine eigene Firma | direkt mit der Firma, Schnittstellen klären |
Muss die Sonderwunsch-Vereinbarung notariell beurkundet werden?
Änderungen eines beurkundungspflichtigen Vertrags können ihrerseits der Beurkundung bedürfen (§ 311b Abs. 1 BGB). Ob das für einen Sonderwunsch gilt, hängt vom Kaufvertrag und vom Umfang der Änderung ab. Viele Bauträgerverträge enthalten eine Sonderwunschklausel, die das Verfahren regelt. Im Zweifel klären Sie die Frage mit dem Notar, bevor größere Änderungen vereinbart werden.
Ablauf der Bemusterung
- Bemusterungstermine nach Bauablauf planen, Fliesen und Sanitär oft vor der Rohinstallation.
- Käufer eine Entscheidungsfrist nennen, damit die Bestellungen rechtzeitig erfolgen.
- Auswahl je Position mit Produkt, Farbe und Artikelnummer festhalten.
- Mehrkosten verbindlich beziffern und den Zahlungszeitpunkt festlegen.
- Protokoll unterschreiben lassen und an Bauleitung und Firmen weitergeben.
Mehrkosten richtig ausweisen
Käufer sind in der Regel Verbraucher, deshalb nennt die Vorlage Mehr- und Minderkosten brutto. Stellen Sie neben den Preis des Sonderwunsches auch die Gutschrift für den entfallenden Standard, damit der Käufer die Differenz nachvollziehen kann. Beispiel: Großformatige Fliesen kosten 2.400 € brutto, die Standardfliese wird mit 900 € gutgeschrieben, im Protokoll stehen 1.500 € Mehrkosten.
Typische Fehler bei der Bemusterung
- Produkte ohne Artikelnummer oder Farbangabe notiert, sodass die Firma falsch bestellt.
- Mehrkosten erst nach der Ausführung genannt, was zu Streit bei der Übergabe führt.
- Keine Entscheidungsfrist: Späte Wünsche verzögern den Bauablauf.
- Auswirkungen auf Termin und Gewährleistung nicht besprochen.
- Protokoll erreicht die ausführende Firma nicht oder nur in einer älteren Fassung.