Ein Verbraucherbauvertrag ist nach § 650i BGB ein Vertrag, mit dem sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Für ihn gelten besondere Schutzregeln: Textform, Baubeschreibung, Widerrufsrecht, Grenzen für Abschlagszahlungen und Herausgabe von Unterlagen.
Bauvertrag im BGB: wo der Verbraucherbauvertrag steht
Seit dem 1. Januar 2018 enthält das BGB ein eigenes Bauvertragsrecht. Es baut in Stufen aufeinander auf: Für jeden Werkvertrag gelten die §§ 631 ff. BGB, für den Bauvertrag zusätzlich die §§ 650a bis 650h BGB und für den Verbraucherbauvertrag darüber hinaus die §§ 650i bis 650n BGB. Für Bauträgerverträge gibt es mit § 650u BGB eigene Regeln (siehe Bauträgervertrag). Den Unterschied zwischen Werkvertrag und Bauvertrag erklärt Werkvertrag und Bauvertrag.
Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor?
- Besteller ist Verbraucher (§ 13 BGB), also eine Privatperson, die nicht gewerblich oder selbständig beruflich handelt.
- Neubau eines Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, die einem Neubau nach Umfang und Bedeutung vergleichbar sind.
- Aus einer Hand: Nach dem BGH (Urteil vom 16.03.2023, VII ZR 94/22) liegt kein Verbraucherbauvertrag vor, wenn der Verbraucher den Neubau gewerkeweise vergibt und der Unternehmer nur ein einzelnes Gewerk übernimmt.
Die Pflichten im Verbraucherbauvertrag
| Regel | Inhalt | Norm |
|---|---|---|
| Textform | Der Vertrag bedarf der Textform (z. B. E-Mail, PDF) | § 650i Abs. 2 |
| Baubeschreibung | Rechtzeitig vor Vertragsschluss, mit Mindestinhalt nach Art. 249 EGBGB | § 650j |
| Inhalt der Baubeschreibung | Wird Vertragsinhalt; Unklarheiten gehen zulasten des Unternehmers; verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt | § 650k |
| Widerrufsrecht | 14 Tage ab Belehrung; ohne Belehrung erlischt es spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen (außer bei notarieller Beurkundung) | § 650l, § 356e |
| Abschlagszahlungen | Höchstens 90 % der Gesamtvergütung einschließlich Nachträge | § 650m Abs. 1 |
| Sicherheit für den Verbraucher | 5 % der Vergütung bei der ersten Abschlagszahlung für rechtzeitige, mangelfreie Herstellung | § 650m Abs. 2 |
| Sicherheit für den Unternehmer | Begrenzt auf die nächste Abschlagszahlung bzw. 20 % der Vergütung | § 650m Abs. 4 |
| Unterlagen | Herausgabe der Unterlagen, die für Nachweise gegenüber Behörden oder Kreditgebern nötig sind | § 650n |
Abschlagszahlungen und Sicherheiten
Beispiel: Bei einer vereinbarten Vergütung von 400.000 € dürfen die Abschläge zusammen höchstens 360.000 € erreichen. Der Verbraucher kann von der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 20.000 € (5 %) einbehalten oder sich durch eine Bankgarantie absichern lassen. Erhöht sich die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 %, ist bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 % des Mehrbetrags zu leisten. Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB kann der Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag nicht verlangen (§ 650f Abs. 6 BGB). Mehr dazu unter Abschlagszahlung und Bauhandwerkersicherung.
Verbraucherbauvertrag und VOB/B
Die VOB/B kann auch gegenüber Verbrauchern vereinbart werden. Sie gilt dann aber nicht als Ganzes privilegiert, sondern jede Klausel unterliegt der AGB-Kontrolle. Regeln wie die kürzere Verjährung von 4 Jahren oder die Schlusszahlungseinrede halten dieser Kontrolle häufig nicht stand. Viele Unternehmen verzichten deshalb gegenüber Verbrauchern auf die VOB/B.
Typische Fehler
- Keine oder falsche Widerrufsbelehrung – das Widerrufsrecht läuft dann bis zu gut einem Jahr.
- Baubeschreibung zu vage, etwa ohne Angaben zu Energiestandard oder Fertigstellungstermin.
- Abschlagsplan über 90 % der Vergütung vor Fertigstellung.
- Bauhandwerkersicherung verlangt, obwohl sie ausgeschlossen ist.