Ein Sonderwunsch ist eine Änderung oder Ergänzung der vertraglich vereinbarten Bauleistung, die ein Käufer beim Bauträger zusätzlich zur Baubeschreibung bestellt, etwa andere Fliesen, eine zusätzliche Steckdose oder ein verschobener Türdurchbruch. Sonderwünsche verursachen in der Regel Mehr- oder Minderkosten und müssen rechtzeitig vor der Ausführung vereinbart werden.
Was gilt als Sonderwunsch beim Bauträger?
Grundlage jedes Bauträgervertrags ist die Baubeschreibung. Alles, was davon abweicht, ist ein Sonderwunsch. Typisch sind Bemusterungsänderungen (Fliesen, Bodenbeläge, Sanitärobjekte), zusätzliche Elektro- und Medienanschlüsse, geänderte Grundrisse im Innenausbau oder höherwertige Fenster und Türen. Nicht jede Bemusterung ist ein Sonderwunsch: Wählt der Käufer innerhalb der Standardauswahl, entstehen keine Mehrkosten.
Abwicklung: über den Bauträger oder direkt mit dem Handwerker?
| Weg | Vertragspartner | Folge für Haftung und Ablauf |
|---|---|---|
| Sonderwunsch über den Bauträger | Bauträger | Bauträger bleibt für die gesamte Leistung verantwortlich, eine Gewährleistung aus einer Hand |
| Direktauftrag an die Firma des Bauträgers | Handwerksbetrieb | Gewährleistung für den Sonderwunsch beim Betrieb; Schnittstellen zur übrigen Leistung müssen geklärt sein |
| Eigenleistung oder fremde Firma | Käufer bzw. eigene Firma | Bauträger haftet für diesen Teil nicht; Abstimmung von Terminen und Schnittstellen ist besonders wichtig |
Welcher Weg zulässig ist, regelt der Bauträgervertrag. Viele Bauträger lassen Sonderwünsche nur über sich oder direkt mit den beauftragten Firmen zu und verlangen eine Bearbeitungs- oder Planungspauschale. Bei Änderungen, die Statik, Brandschutz, Schallschutz oder das Gemeinschaftseigentum berühren, ist häufig eine Zustimmung des Planers oder eine Umplanung nötig.
Ablauf einer Sonderwunschabwicklung
- Wunsch erfassen: Käufer beschreibt die Änderung, möglichst mit Skizze oder Plan.
- Prüfen: technisch machbar, Auswirkung auf Termine, Genehmigung und Nachbareinheiten?
- Angebot: Mehr- und Minderkosten je Position, Pauschalen, Auswirkung auf den Fertigstellungstermin.
- Schriftliche Beauftragung durch den Käufer, bei Bedarf mit Planänderung.
- Weitergabe an Planung und Firmen mit eindeutiger Zuordnung zur Wohnung.
- Ausführung kontrollieren und bei der Abnahme bzw. Übergabe gezielt prüfen.
Kosten von Sonderwünschen
Die Kosten setzen sich meist aus den Mehrkosten der Leistung, abzüglich ersparter Standardleistung, sowie einem Zuschlag für Planung, Koordination und Gewährleistung zusammen. Ein Beispiel: Großformatige Fliesen statt Standardfliesen im Bad, 18 m² Wandfläche, Mehrpreis Material und Verlegung 45 €/m² ergibt 810 €, zuzüglich einer Bearbeitungspauschale nach Vertrag. Ob Minderkosten bei weggelassenen Leistungen voll erstattet werden, hängt ebenfalls vom Vertrag ab.
Fristen und Bauablauf
Sonderwünsche müssen in den Bauablauf passen. Bauträger setzen deshalb Sonderwunschfristen je Gewerk, etwa für Elektro vor der Rohinstallation oder für Fliesen vor der Bestellung. Verspätete Wünsche können Verzögerungen verursachen; viele Verträge regeln, dass sich der Fertigstellungstermin dann entsprechend verschiebt.
Rechtliche Punkte: Form, Abnahme, Gewährleistung
- Form: Der Bauträgervertrag ist notariell beurkundet (§ 311b BGB). Ob eine spätere Sonderwunschvereinbarung ebenfalls beurkundet werden muss, hängt vom Einzelfall ab; im Zweifel den Notar fragen.
- Abnahme: Sonderwünsche über den Bauträger werden mit dem Sondereigentum abgenommen. Direkt beauftragte Leistungen nimmt der Käufer gegenüber dem jeweiligen Betrieb ab.
- Gewährleistung: Für Bauwerksleistungen gilt in der Regel die fünfjährige Verjährungsfrist nach § 634a BGB ab Abnahme.
- Zahlung: Bei Bauträgerverträgen gelten die Ratenregeln der MaBV; wie Sonderwunschvergütungen in den Zahlungsplan einfließen, sollte der Vertrag klar regeln (siehe MaBV-Zahlungsplan).
Typische Fehler
- Mündliche Absprachen auf der Baustelle ohne schriftliche Beauftragung und Preis.
- Sonderwunsch nicht an alle Gewerke weitergegeben – der Elektriker weiß von der zusätzlichen Steckdose, der Trockenbauer nicht.
- Keine Zuordnung zur Wohnung in Plänen und Listen, sodass Standard und Sonderwunsch verwechselt werden.
- Schnittstellen bei Eigenleistung ungeklärt, etwa Abdichtung unter selbst verlegten Fliesen.