Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der er ein Grundstück nach § 8 WEG in Miteigentumsanteile mit Wohnungs- oder Teileigentum aufteilt. Der Aufteilungsplan ist die behördlich bestätigte Bauzeichnung als Anlage dazu, aus der Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgehen.
Teilungserklärung: Grundlage jeder Eigentumswohnung
Ein Bauträger, der ein Mehrfamilienhaus als Eigentumswohnungen verkaufen will, muss das Grundstück vorher rechtlich aufteilen. Das geschieht in der Regel durch eine Teilungserklärung nach § 8 WEG: Der Eigentümer teilt das Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile auf, die jeweils mit Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden sind. Für jeden Anteil wird ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt.
| Bestandteil | Inhalt |
|---|---|
| Aufteilung | Miteigentumsanteile (z. B. in Tausendsteln) und zugehöriges Sondereigentum je Einheit |
| Sondereigentum | Wohnungen, Gewerbeeinheiten, gegebenenfalls Stellplätze und Freiflächen |
| Gemeinschaftseigentum | Alles, was nicht Sondereigentum ist: Grundstück, Tragwerk, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen |
| Sondernutzungsrechte | Alleinige Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen, etwa Gartenanteil oder Stellplatz |
| Gemeinschaftsordnung | Vereinbarungen über das Verhältnis der Eigentümer: Kostenverteilung, Nutzung, Stimmrecht, bauliche Veränderungen |
| Anlagen | Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung |
Der Aufteilungsplan
Nach § 7 Abs. 4 WEG ist der Eintragungsbewilligung als Anlage eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung beizufügen, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile ersichtlich sind. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume und Grundstücksteile tragen dieselbe Nummer. Üblich sind Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten und ein Lageplan.
Zweite Anlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Sie bestätigt die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG: Die Einheiten sind in sich abgeschlossen, und Stellplätze sowie Grundstücksteile außerhalb des Gebäudes sind durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt. Die Länder können vorsehen, dass öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige Aufteilungsplan und Bescheinigung ausstellen.
Ablauf beim Bauträger
- Architekt erstellt Aufteilungspläne auf Basis der Genehmigungs- oder Ausführungsplanung und nummeriert die Einheiten.
- Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde bzw. beim Sachverständigen.
- Notar beurkundet die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung.
- Grundbuchamt legt die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher an.
- Verkauf der Einheiten mit Bezugnahme auf die Teilungserklärung im Bauträgervertrag.
Was seit der WEG-Reform 2020 gilt
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz gelten seit dem 1. Dezember 2020 Stellplätze als Räume und können Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Außerdem kann sich das Sondereigentum auf Freiflächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa Terrassen oder Gärten, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung wirken gegenüber späteren Erwerbern nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
Für die Übergabe an die Käufer empfiehlt sich eine Mappe mit Aufteilungsplan, Bestandsplänen und Dokumentation je Wohnung; mehr dazu bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Änderungswünsche einzelner Käufer, die die Aufteilung berühren, etwa zusammengelegte Wohnungen, sind als Sonderwunsch besonders sorgfältig zu prüfen, weil sie eine Änderung der Teilungserklärung erfordern können. Wie der Kaufvertrag die Zahlungen regelt, erläutert der Artikel MaBV-Zahlungsplan.