Bauphasen sind die aufeinanderfolgenden Abschnitte eines Bauprojekts, von Planung und Genehmigung über Rohbau und Ausbau bis zu Abnahme und Übergabe. Die Einteilung hilft bei Terminplanung, Zahlungsplänen und Kontrolle des Baufortschritts.
Die Bauphasen im Überblick
Eine allgemeingültige gesetzliche Einteilung der Bauphasen gibt es nicht. Für die Planung hat sich die Gliederung der HOAI in neun Leistungsphasen durchgesetzt (siehe Artikel HOAI-Leistungsphasen). Auf der Baustelle selbst folgt der Ablauf einer technisch vorgegebenen Reihenfolge, die bei fast jedem Hochbauprojekt ähnlich ist.
| Bauphase | Typische Arbeiten | Meilenstein |
|---|---|---|
| 1. Projektvorbereitung | Grundstück, Bedarfsplanung, Finanzierung | Projektentscheidung |
| 2. Planung und Genehmigung | Entwurf, Bauantrag, Ausführungsplanung, Vergabe | Baugenehmigung, Aufträge erteilt |
| 3. Baustelleneinrichtung und Erdarbeiten | Baustraße, Kran, Baugrube, Entwässerung | Baubeginn |
| 4. Rohbau | Fundamente/Bodenplatte, Keller, Wände, Decken, Dachstuhl | Rohbaufertigstellung |
| 5. Gebäudehülle | Dacheindeckung, Fenster, Außentüren | Gebäude dicht |
| 6. Rohinstallation | Heizung, Sanitär, Elektro, Lüftung | Installationen geprüft |
| 7. Innenausbau nass | Innenputz, Estrich, Trocknung | Belegreife des Estrichs |
| 8. Innenausbau trocken und Fassade | Trockenbau, Fliesen, Maler, Bodenbeläge, Fassade | Bezugsfertigkeit |
| 9. Endmontage und Außenanlagen | Sanitärobjekte, Schalter, Türen, Wege, Grün | Fertigstellung |
| 10. Abnahme und Übergabe | Abnahmebegehung, Mängelbeseitigung, Unterlagen | Abnahme, Übergabe |
Rohbauphase
Im Rohbau entsteht das Tragwerk: Gründung, Wände, Decken, Treppen und Dachkonstruktion. Der Rohbau gilt als fertig, wenn alle tragenden Bauteile stehen; je nach Vertrag gehören Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten dazu. Viele Bauordnungen der Länder sehen für diesen Zeitpunkt eine Anzeige oder Abnahme durch die Bauaufsicht vor.
Ausbauphase
Sobald das Gebäude dicht ist, beginnt der Innenausbau. Hier liegen die meisten Schnittstellen zwischen Gewerken: Installationen vor Putz und Estrich, Estrich vor Bodenbelag, Fliesen vor Sanitärmontage. Verzögerungen entstehen oft durch Trocknungszeiten: Als Faustregel braucht Zementestrich bis etwa 4 cm Dicke rund eine Woche je Zentimeter, bevor die Belegreife durch Messung festgestellt wird.
Bauphasen und Zahlungsplan beim Bauträger
Beim Bauträgervertrag dürfen Abschlagszahlungen nur nach Baufortschritt verlangt werden. § 3 Abs. 2 MaBV legt dafür Höchstsätze je Bauabschnitt fest, die aus bis zu sieben Raten zusammengestellt werden:
| Baufortschritt nach § 3 Abs. 2 MaBV | Anteil |
|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 28 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % |
| Rohinstallation Heizung / Sanitär / Elektro | je 2,1 % |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 7 % |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 4,2 % |
| Estrich | 2,1 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % |
| Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % |
| Vollständige Fertigstellung | 3,5 % |
Die 30 % zu Beginn der Erdarbeiten gelten, wenn Eigentum an einem Grundstück übertragen wird; bei Erbbaurechten sind es 20 %. Die Raten lassen sich mit dem MaBV-Raten-Rechner berechnen.
Typische Fehler bei der Phasenplanung
- Ausbau beginnt, bevor das Gebäude dicht ist: Feuchteschäden und Nacharbeit sind die Folge.
- Trocknungszeiten nicht eingeplant, dadurch Druck auf Bodenleger und Maler.
- Kein Nachweis zum Phasenende: Ohne Fotos und Protokoll ist der Baufortschritt bei Zahlungsanforderungen schwer zu belegen.