Bauüberwachung ist die Kontrolle, ob ein Bauvorhaben entsprechend Baugenehmigung, Plänen, Verträgen und den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt wird. Je nach Zusammenhang meint der Begriff die Objektüberwachung des Architekten (HOAI Leistungsphase 8), die Aufgaben des verantwortlichen Bauleiters nach Landesbauordnung oder die Überwachung durch die Bauaufsichtsbehörde.
Vier Bedeutungen von Bauüberwachung
| Art | Wer | Grundlage | Zweck |
|---|---|---|---|
| Objektüberwachung (LPH 8) | Architekt oder Ingenieur im Auftrag des Bauherrn | Planervertrag, HOAI Anlage 10 bzw. 11 | Ausführung entspricht Plänen, Verträgen und Regeln der Technik; Kosten, Termine, Abnahmen |
| Bauleitung nach Landesbauordnung | Vom Bauherrn bestellter Bauleiter | Landesbauordnung (vgl. § 56 MBO) | Ausführung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und genehmigten Unterlagen, sicherer Baustellenbetrieb |
| Behördliche Bauüberwachung | Bauaufsichtsbehörde | Landesbauordnung (vgl. § 81 MBO) | Stichproben, Einhaltung der Genehmigung |
| Unabhängige Baubegleitung | Sachverständiger im Auftrag von Bauherr oder Käufer | Privater Vertrag | Qualitätskontrolle, oft bei Bauträger- oder Fertighausprojekten |
Bauüberwachung nach HOAI: Leistungsphase 8
Im Leistungsbild Gebäude und Innenräume ist die Objektüberwachung die umfangreichste Leistungsphase: Sie wird mit 32 Prozent des Honorars bewertet (§ 34 HOAI). Zu den Grundleistungen gehören unter anderem:
- Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Plänen, Leistungsbeschreibungen und den anerkannten Regeln der Technik
- Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
- Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm)
- Dokumentation des Bauablaufs, z. B. im Bautagebuch
- Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen und Rechnungsprüfung
- Kostenkontrolle und Kostenfeststellung
- Organisation der Abnahme, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung
- Übergabe des Objekts, Auflisten der Verjährungsfristen, Überwachen der Mängelbeseitigung
Ausführlich beschrieben ist das in Objektüberwachung LPH 8 und Bauüberwachung: Aufgaben.
Wie oft muss der Bauüberwacher auf die Baustelle?
Eine feste Anwesenheitspflicht gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung richtet sich die Überwachungsintensität nach der Bedeutung und Schwierigkeit der Arbeiten: Bei einfachen, gängigen Arbeiten genügen Stichproben; bei kritischen Bauabschnitten wie Abdichtung, Dämmung, Bewehrung, Brandschutz oder Anschlüssen an Bestand ist eine engere Kontrolle geschuldet. Verletzt der Bauüberwacher diese Pflicht, haftet er für daraus entstehende Mängel häufig gesamtschuldnerisch neben dem ausführenden Unternehmen.
Dokumentation der Bauüberwachung
- Bautagebuch mit Wetter, Firmen, Personal, Leistungen und besonderen Vorkommnissen (Bautagebuch-Vorlage).
- Fotos von Bauteilen, die verdeckt werden.
- Begehungs- und Baubesprechungsprotokolle mit Festlegungen und Fristen.
- Mängelliste mit Verantwortlichen und Nachkontrolle.
- Abnahmeprotokolle mit Vorbehalten.
Typische Fehler bei der Bauüberwachung
- Kritische Gewerke nicht vor Ort kontrolliert, etwa die Abdichtung vor dem Verfüllen.
- Keine Dokumentation der Kontrollen – im Streit ist die Überwachung dann kaum belegbar.
- Unklare Rollen zwischen Objektüberwachung, interner Bauleitung des Bauträgers und Bauleitung der Firmen.
- Mängel festgestellt, aber nicht nachverfolgt.