Ein Bauträger darf Geld vom Käufer nur nach Baufortschritt annehmen – und zwar nach dem Ratenschema der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der MaBV-Zahlungsplan legt fest, welcher Anteil der Vertragssumme nach welchem Bauabschnitt fällig werden darf, und erlaubt höchstens sieben Teilbeträge. Dieser Artikel zeigt alle Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV als Tabelle, erklärt die Voraussetzungen der ersten Zahlung und rechnet ein Beispiel durch.
- Bauträger dürfen Abschlagszahlungen nur nach dem Schema des § 3 Abs. 2 MaBV verlangen; das ergibt sich aus § 650v BGB.
- Bevor überhaupt Geld fließen darf, müssen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sein: wirksamer Vertrag, Vormerkung, gesicherte Lastenfreistellung und Baugenehmigung.
- Die erste Rate beträgt 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, beim Erbbaurecht 20 %. Die übrigen 70 % bzw. 80 % werden nach festen Prozentsätzen auf die Bauabschnitte verteilt.
- Die Bauabschnitte dürfen zu höchstens sieben Teilbeträgen zusammengefasst werden.
- Die Rate für die Bezugsfertigkeit ist nur Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig, die Schlussrate erst nach vollständiger Fertigstellung.
Was ist der MaBV-Zahlungsplan?
Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger zahlt der Käufer nicht auf einen Schlag, sondern in Raten. Der Grund: Der Käufer erwirbt Grundstück und Gebäude, das Gebäude existiert bei Vertragsschluss aber meist noch nicht. Damit er nicht für Leistungen zahlt, die noch nicht erbracht sind, begrenzt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) die Zahlungen, die ein Bauträger entgegennehmen darf.
Seit der Reform des Bauvertragsrechts ist der Bauträgervertrag in § 650u BGB geregelt. § 650v BGB bestimmt, dass der Unternehmer Abschlagszahlungen nur verlangen kann, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Art. 244 EGBGB vereinbart sind. Diese Verordnung verweist auf § 3 Abs. 2 MaBV. Im Ergebnis gilt: Ein Zahlungsplan, der zu Lasten des Käufers vom MaBV-Schema abweicht, ist rechtlich angreifbar. Mehr zum Vertrag selbst lesen Sie im Artikel Bauträgervertrag.
Voraussetzungen: Wann darf überhaupt Geld fließen?
Bevor der Bauträger die erste Rate entgegennehmen darf, müssen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen. Sie schützen den Käufer davor, Geld zu zahlen, ohne dass sein Anspruch auf das Eigentum gesichert ist.
- Wirksamer Vertrag: Der Vertrag ist rechtswirksam, die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen liegen vor, und dem Bauträger stehen keine vertraglichen Rücktrittsrechte zu. Der Notar muss dies schriftlich bestätigen.
- Vormerkung: Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung ist eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Bei Wohnungs- oder Teileigentum muss zusätzlich die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein.
- Lastenfreistellung: Die Freistellung von vorrangigen oder gleichrangigen Grundpfandrechten, die der Käufer nicht übernimmt, ist gesichert – auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Üblich ist dafür eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank.
- Baugenehmigung: Die Baugenehmigung ist erteilt. Ist keine Genehmigung vorgesehen, muss bestätigt sein, dass sie als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bau begonnen werden darf; je nach Fall durch die Behörde oder durch den Bauträger mit einer Wartefrist von einem Monat.
Erst wenn alle vier Punkte erfüllt sind und der jeweilige Bauabschnitt erreicht ist, wird eine Rate fällig. Viele Notare versenden an den Käufer eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung, sobald die Voraussetzungen nach Abs. 1 erfüllt sind.
Die MaBV-Raten nach § 3 Abs. 2 im Überblick
Die MaBV nennt zunächst die erste Rate und verteilt dann die restliche Vertragssumme nach festen Prozentsätzen auf die weiteren Bauabschnitte. Die Prozentsätze der zweiten Stufe beziehen sich also nicht auf die Gesamtsumme, sondern auf den Rest. Die folgende Tabelle rechnet beides auf die Gesamtsumme um.
| Bauabschnitt | Anteil laut MaBV | Anteil an der Gesamtsumme (Eigentum) | Anteil an der Gesamtsumme (Erbbaurecht) |
|---|---|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % bzw. 20 % der Vertragssumme | 30,0 % | 20,0 % |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 40 % der Restsumme | 28,0 % | 32,0 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 8 % der Restsumme | 5,6 % | 6,4 % |
| Rohinstallation der Heizungsanlagen | 3 % der Restsumme | 2,1 % | 2,4 % |
| Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3 % der Restsumme | 2,1 % | 2,4 % |
| Rohinstallation der Elektroanlagen | 3 % der Restsumme | 2,1 % | 2,4 % |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 10 % der Restsumme | 7,0 % | 8,0 % |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 6 % der Restsumme | 4,2 % | 4,8 % |
| Estrich | 3 % der Restsumme | 2,1 % | 2,4 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % der Restsumme | 2,8 % | 3,2 % |
| Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 12 % der Restsumme | 8,4 % | 9,6 % |
| Fassadenarbeiten | 3 % der Restsumme | 2,1 % | 2,4 % |
| Vollständige Fertigstellung | 5 % der Restsumme | 3,5 % | 4,0 % |
| Summe | 100,0 % | 100,0 % |
Betrifft eine der genannten Leistungen das konkrete Vorhaben nicht – etwa weil es keine Fassadenarbeiten im Sinne der Verordnung gibt –, wird der entsprechende Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Für Altbauvorhaben enthält § 3 Abs. 2 MaBV eine entsprechende Sonderregel.
Höchstens sieben Teilbeträge: So entsteht der Ratenplan
Die Tabelle enthält 13 Bauabschnitte. Die MaBV erlaubt aber nur, die Zahlungen in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegenzunehmen. Der Bauträger fasst deshalb mehrere Abschnitte zu einer Rate zusammen. Wichtig ist: Eine zusammengefasste Rate wird erst fällig, wenn alle darin enthaltenen Abschnitte fertig sind. Der Bauträger darf also nicht vorgreifen.
Wie die Abschnitte gebündelt werden, ist Sache der Vertragsgestaltung. Sinnvoll ist eine Bündelung, die zum tatsächlichen Bauablauf passt, damit Raten nicht wegen eines einzelnen fehlenden Gewerks wochenlang blockiert sind. Die folgende Aufteilung ist ein verbreitetes Beispiel, keine Vorgabe. Mit eigenem Kaufpreis rechnet der MaBV-Raten-Rechner; als Excel-Datei zum Anpassen steht die MaBV-Zahlungsplan Vorlage bereit.
| Rate | Enthaltene Bauabschnitte | Anteil | Betrag |
|---|---|---|---|
| 1 | Beginn der Erdarbeiten | 30,0 % | 150.000 € |
| 2 | Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten | 28,0 % | 140.000 € |
| 3 | Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro | 11,9 % | 59.500 € |
| 4 | Fenster einschließlich Verglasung, Innenputz, Estrich | 13,3 % | 66.500 € |
| 5 | Fliesen im Sanitärbereich, Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 11,2 % | 56.000 € |
| 6 | Fassadenarbeiten | 2,1 % | 10.500 € |
| 7 | Vollständige Fertigstellung | 3,5 % | 17.500 € |
| Summe | 100,0 % | 500.000 € |
MaBV-Raten in der Praxis: Bautenstand nachweisen
Für die Ratenzahlung beim Bauträger kommt es auf den tatsächlich erreichten Bautenstand an. Käufer und finanzierende Banken verlangen deshalb in der Regel einen Nachweis, bevor sie eine Rate freigeben. Häufig ist das eine Bautenstandsbestätigung der Bauleitung oder eines Sachverständigen, oft ergänzt durch Fotos. Wie dieser Nachweis aussehen muss, regelt in erster Linie der Vertrag.
- Abschnitt eindeutig fertig: „Rohbau fertig“ heißt einschließlich der Zimmererarbeiten. Fehlt der Dachstuhl, ist die Rate nicht fällig.
- Bezug auf die konkrete Einheit: Bei Wohnanlagen ist zu klären, ob sich der Bautenstand auf das Gebäude oder die einzelne Wohnung bezieht. Das sollte der Vertrag klar regeln.
- Fotos mit Datum: Datierte Fotos aus dem Bautagebuch oder aus Baustellenberichten erleichtern die Freigabe bei Käufer und Bank.
- Rechnung mit Ratenbezug: Jede Ratenanforderung sollte den Bauabschnitt, den Prozentsatz, den Betrag und die bisher gezahlten Raten ausweisen; ein Beispiel zeigt das Ratenanforderung MaBV Muster.
- Mängel nicht verschweigen: Bekannte wesentliche Mängel können zu Einbehalten führen. Offene Kommunikation spart Streit.
Typische Fehler beim MaBV-Zahlungsplan
- Abweichende Prozentsätze: Höhere frühe Raten zu Lasten des Käufers sind mit der MaBV nicht vereinbar. Niedrigere Raten zugunsten des Käufers sind dagegen möglich.
- Mehr als sieben Raten: Ein Plan mit acht oder mehr Teilbeträgen verstößt gegen § 3 Abs. 2 MaBV.
- Rate vor Abschluss aller gebündelten Abschnitte angefordert: Ist in Rate 4 der Estrich enthalten, ist sie erst nach dem Estrich fällig.
- Fälligkeitsvoraussetzungen übersehen: Fehlt die Vormerkung oder die Freistellungserklärung, darf auch nach Beginn der Erdarbeiten keine Rate verlangt werden.
- Sonderwünsche vermischt: Vergütungen für Sonderwünsche sollten im Vertrag klar geregelt und von den MaBV-Raten unterscheidbar abgerechnet werden.
Checkliste für Bauträger
Käufer transparent über den Baufortschritt informieren
Je besser Käufer den Baufortschritt nachvollziehen können, desto reibungsloser laufen Ratenfreigaben und desto weniger Rückfragen entstehen. Bewährt haben sich regelmäßige Fortschrittsmeldungen mit Fotos und ein fester Ort, an dem Käufer ihre Unterlagen finden.