Bereitstellungszinsen berechnen: so entstehen die Zinsen in der Bauphase
Beim Neubau zahlt die Bank das Darlehen nicht auf einmal aus, sondern in Raten nach Baufortschritt. Für den bereits ausgezahlten Teil fallen Bauzeitzinsen zum Sollzins an. Für den noch nicht abgerufenen Teil verlangt die Bank nach einer bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, weil sie das Geld vorhalten muss. Üblich sind 0,15 bis 0,35 % je Monat, also 1,8 bis 4,2 % im Jahr. Wie lange die freie Zeit dauert, ist Verhandlungssache; beim Kauf vom Bauträger sollten Sie sie an die voraussichtliche Bauzeit anpassen. Einzelne Werte prüfen Sie mit dem Bereitstellungszinsen-Rechner.
Zahlungsplan nach MaBV
Der Bauträger darf Zahlungen nur nach Baufortschritt verlangen, in höchstens sieben Raten aus den Bautenständen des § 3 Abs. 2 MaBV. Voraussetzung ist unter anderem, dass eine Auflassungsvormerkung eingetragen und die Baugenehmigung erteilt ist (§ 3 Abs. 1 MaBV). Die genaue Aufteilung steht im Bauträgervertrag; die Vorlage bildet die gesetzlichen Höchstsätze ab. Mehr dazu im Artikel MaBV-Zahlungsplan und in der Vorlage MaBV-Zahlungsplan.
| Bautenstand | Anteil |
|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % des Kaufpreises (20 % bei Erbbaurecht) |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 40 % der Restsumme |
| Dachflächen und Dachrinnen | 8 % |
| Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro | je 3 % |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 10 % |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 6 % |
| Estrich | 3 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % |
| Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 12 % |
| Fassadenarbeiten | 3 % |
| Vollständige Fertigstellung | 5 % |
Beispiel: Wohnung für 485.000 €
Bei 485.000 € Kaufpreis, 7 % Nebenkosten (33.950 €), 120.000 € Eigenkapital und 10.000 € Puffer ergibt sich ein Darlehen von 408.950 €. Das Eigenkapital deckt nach den Nebenkosten noch 86.050 € der ersten Rate von 145.500 €. Mit 3,65 % Sollzins, 0,25 % Bereitstellungszins je Monat und sechs freien Monaten ab Zusage am 01.03.2027 rechnet die Vorlage bis zur letzten Rate im November 2028 rund 13.223 € Bauzeitzinsen und 4.153 € Bereitstellungszinsen. Nach Vollauszahlung beträgt die Monatsrate bei 2 % Tilgung 1.925,47 €.
Finanzierungsplan Neubau: wo sich Zinsen sparen lassen
Den größten Hebel hat die bereitstellungsfreie Zeit. Verlängert die Bank sie im Beispiel von sechs auf zwölf Monate, sinken die Bereitstellungszinsen von rund 4.153 € auf rund 1.299 €, weil die Monate mit hohem offenem Betrag in die freie Zeit fallen. Rechnen Sie in der Vorlage beide Varianten durch und verhandeln Sie mit dem Ergebnis. Ein zweiter Hebel ist der Zeitpunkt der Darlehenszusage: Wer früh zusagt, sichert den Zins, startet aber auch die Frist. Verzögert sich der Bau, verschieben Sie die Termine in Abschnitt 3 und sehen sofort die Mehrkosten.
Typische Fehler im Finanzierungsplan
- Bereitstellungsfreie Zeit zu kurz verhandelt, obwohl die Bauzeit absehbar 18 Monate oder länger dauert.
- Bauzeitzinsen nicht eingeplant, weil nur die spätere Monatsrate betrachtet wird.
- Eigenkapital nicht zuerst eingesetzt, sodass das Darlehen früher läuft als nötig.
- Kein Puffer für Sonderwünsche, Verzögerungen oder Umzug.
- Raten vor Erreichen des Bautenstands gezahlt, ohne Prüfung auf der Baustelle.