Die Kaufnebenkosten berechnen Sie aus vier Posten, die jeweils als Prozentsatz des Kaufpreises anfallen: Grunderwerbsteuer des Bundeslands, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Makler. Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger entfällt die Maklerprovision meist, sodass die Nebenkosten je nach Bundesland bei etwa 5,5 bis 8,5 % liegen. Der Rechner zeigt die Posten einzeln, die Summe in Euro und Prozent und die Gesamtkosten des Kaufs.
Kaufnebenkosten berechnen: Formel
- Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslands
- Notar = Kaufpreis × Notar-Prozentsatz (Richtwert 1,0 bis 1,5 %)
- Grundbuchamt = Kaufpreis × Grundbuch-Prozentsatz (Richtwert 0,5 %)
- Makler = Kaufpreis × Provisionssatz des Käufers
- Kaufnebenkosten = Summe der vier Posten; Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Der Rechner rechnet alle Posten auf den vollen Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer ist gesetzlich festgelegt, Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte: Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), steigen mit dem Geschäftswert nur unterproportional und hängen davon ab, ob zusätzlich eine Grundschuld für die Finanzierung bestellt wird.
Beispielrechnung: Neubauwohnung für 450.000 €
Kauf direkt vom Bauträger in Nordrhein-Westfalen, kein Makler, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %:
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 450.000 € × 6,5 % | 29.250 € |
| Notar | 450.000 € × 1,5 % | 6.750 € |
| Grundbuchamt | 450.000 € × 0,5 % | 2.250 € |
| Makler | 450.000 € × 0 % | 0 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 8,5 % des Kaufpreises | 38.250 € |
| Gesamtkosten | 450.000 € + 38.250 € | 488.250 € |
Wird die Wohnung über einen Makler mit 3,57 % Käuferanteil vermittelt, kommen 16.065 € hinzu; die Nebenkosten steigen dann auf 54.315 € oder rund 12,1 %.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Grunderwerbsteuer | Bundesländer | Nebenkosten | Anteil |
|---|---|---|---|
| 3,5 % | Bayern | 24.750 € | 5,5 % |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 31.500 € | 7,0 % |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen | 33.750 € | 7,5 % |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 36.000 € | 8,0 % |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 38.250 € | 8,5 % |
Die Steuersätze im Einzelnen und die Besonderheiten beim Bauträgerkauf erklärt der Grunderwerbsteuer-Rechner.
Kaufnebenkosten beim Bauträgerkauf: was dazugehört
- Notar: Beurkundung des Bauträgervertrags samt Baubeschreibung, Vollzug, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung für die erste Rate nach MaBV und meist die Grundschuldbestellung.
- Grundbuchamt: Eintragung von Vormerkung, Eigentum und Grundschuld.
- Makler: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer als Verbraucher und Verkäufer die Provision, wenn der Makler für beide tätig ist (§ 656c BGB). Wer direkt beim Bauträger kauft, zahlt in der Regel keine Provision.
- Nicht im Rechner: Finanzierungskosten (Bereitstellungszinsen während der Bauzeit), Sonderwünsche, Küche, Umzug und gegebenenfalls Erschließungsbeiträge, wenn sie nicht im Kaufpreis enthalten sind. Prüfen Sie die Baubeschreibung, siehe Sonderwünsche beim Bauträger.
Wann die Kaufnebenkosten fällig werden
Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach dem Steuerbescheid zu zahlen, der meist wenige Wochen nach der Beurkundung kommt. Notar und Grundbuchamt rechnen nach ihren Vollzugsschritten ab, die letzte Rechnung folgt mit der Eigentumsumschreibung, beim Bauträgerkauf oft erst nach Fertigstellung. Die Maklerprovision ist mit Abschluss des Kaufvertrags fällig.
Typische Fehler bei den Nebenkosten
- Pauschal mit 10 % gerechnet, obwohl beim Bauträgerkauf kein Makler anfällt, oder umgekehrt den Makler vergessen.
- Grunderwerbsteuer des Wohnorts statt des Grundstücks angesetzt.
- Nebenkosten fest in die Finanzierung eingeplant: Viele Banken verlangen sie als Eigenkapital.
- Bereitstellungszinsen übersehen: Beim Bauträgerkauf wird das Darlehen in Raten nach Baufortschritt abgerufen, siehe MaBV-Zahlungsplan.