Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist die Abnahme der gemeinschaftlichen Teile einer Wohnanlage, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage und Außenanlagen, gegenüber dem Bauträger. Rechtlich nimmt jeder Erwerber aus seinem eigenen Bauträgervertrag ab; die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst ist nicht Vertragspartner.
Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab?
Jeder Käufer schließt mit dem Bauträger einen eigenen Bauträgervertrag. Darin schuldet der Bauträger die Herstellung der Wohnung und seines Anteils am Gemeinschaftseigentum. Deshalb muss grundsätzlich jeder Erwerber das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Erst wenn alle Erwerber wirksam abgenommen haben, ist das Gemeinschaftseigentum insgesamt abgenommen. Die Abnahme des Sondereigentums, also der Wohnung, erfolgt getrennt davon und meist bei der Übergabe.
In der Praxis bevollmächtigen die Erwerber häufig einen unabhängigen Sachverständigen oder einen Vertreter, der die Abnahme für sie erklärt. Das ist zulässig, wenn die Vollmacht freiwillig und widerruflich erteilt wird und der Vertreter nicht im Lager des Bauträgers steht.
Unwirksame Abnahmeklauseln
| Klausel | Bewertung durch den BGH |
|---|---|
| Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Erstverwalter | Unwirksam als AGB (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12) |
| Abnahme durch einen mit dem Bauträger verbundenen Erstverwalter (z. B. Tochtergesellschaft) | Ebenfalls unwirksam (BGH, Urteil vom 09.11.2023, VII ZR 241/22) |
| Nachzügler werden an eine bereits erfolgte Abnahme gebunden | Unwirksam, weil sie die Verjährung mittelbar verkürzt (BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/15) |
Die Folge ist erheblich: Ist die Abnahme unwirksam, hat die Verjährung der Mängelansprüche für das Gemeinschaftseigentum nicht begonnen, auch wenn das Gebäude seit Jahren bewohnt ist. Der Bauträger kann sich als Verwender der unwirksamen Klausel nach der Rechtsprechung zudem nicht darauf berufen, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde.
Nachzügler: Erwerber nach der Abnahme
Nachzügler sind Käufer, die ihre Wohnung erst erwerben, nachdem andere Erwerber das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen haben. Für sie beginnt die Verjährung grundsätzlich erst mit ihrer eigenen Abnahme. Bauträger regeln die Abnahme durch Nachzügler deshalb ausdrücklich, etwa durch eine eigene Begehung oder eine individuell vereinbarte Abnahme mit Mängelprotokoll. Eine Klausel, die den Nachzügler einfach an die frühere Abnahme bindet, hält der Inhaltskontrolle nicht stand.
Ablauf der Begehung
- Termin rechtzeitig ankündigen an alle Erwerber und den Verwalter, mit Hinweis auf Vertretung und Sachverständige.
- Unterlagen bereitstellen: Baubeschreibung, Pläne, Prüfberichte (z. B. Brandschutz, Aufzug), Wartungsunterlagen.
- Gemeinsam begehen: Dach, Fassade, Fenster im Gemeinschaftsbereich, Treppenhaus, Keller, Tiefgarage, Haustechnik, Außenanlagen.
- Mängel protokollieren mit Ort, Beschreibung, Foto und Frist zur Beseitigung.
- Abnahme oder Verweigerung je Erwerber festhalten, Vorbehalte für bekannte Mängel aufnehmen.
- Mängelbeseitigung nachverfolgen und erledigte Punkte gemeinsam prüfen.
Rolle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 9a Abs. 2 WEG Rechte ausüben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum per Beschluss an sich ziehen. Die Abnahme selbst bleibt aber eine Erklärung jedes einzelnen Erwerbers aus seinem Vertrag. Hintergründe erläutert der Artikel Abnahme des Gemeinschaftseigentums in der WEG.
Grundlage für die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Mängel nach der Abnahme zeigen Erwerber nach dem Muster Mängelanzeige an; die Fristen prüfen Sie mit dem Verjährungsrechner.