Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist die Erklärung jedes einzelnen Wohnungskäufers gegenüber dem Bauträger, dass Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage, Außenanlagen und die übrigen gemeinschaftlichen Teile der Wohnanlage im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt sind. Sie ist rechtlich ein eigener Vorgang neben der Abnahme des Sondereigentums, also der Wohnung selbst, und startet für das Gemeinschaftseigentum die Gewährleistungsfrist. Weil jeder Erwerber nur für sich abnehmen kann, scheitern viele Abnahmen in der Praxis an unwirksamen Klauseln im Bauträgervertrag. Dieser Artikel erklärt den Ablauf, die Rolle von Sachverständigem und Verwalter, das Problem der Nachzügler, die gesicherte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und enthält eine Checkliste.
- Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt jeder Erwerber selbst gegenüber dem Bauträger; ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzt sie nicht.
- Ein Sachverständiger kann die Abnahme vorbereiten oder mit Vollmacht erklären, wenn die Erwerber ihn frei und informiert bevollmächtigen.
- Klauseln, nach denen ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter oder Sachverständiger verbindlich abnimmt, hat der BGH für unwirksam erklärt (VII ZR 308/12, VII ZR 188/13).
- Nachzügler, die nach einer früheren Abnahme kaufen, sind an diese nicht gebunden (BGH VII ZR 49/15, VII ZR 171/15). Ihre Gewährleistungsfrist läuft dann noch nicht.
- Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum macht seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich die Gemeinschaft geltend (§ 9a Abs. 2 WEG), die Abnahme bleibt aber Sache der Erwerber.
Was bedeutet Abnahme des Gemeinschaftseigentums?
Wer eine Eigentumswohnung vom Bauträger kauft, erwirbt zweierlei: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, regeln Gesetz und Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: typischerweise Fundamente, tragende Wände, Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Aufzug, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung, Tiefgarage und Außenanlagen.
Für beide Teile schuldet der Bauträger ein mangelfreies Werk. Auf den Bauträgervertrag ist für die Bauleistung das Werkvertragsrecht anzuwenden (§ 650u BGB). Die Abnahme nach § 640 BGB hat die bekannten Folgen: Die Gefahr geht über, die Beweislast für Mängel kehrt sich um, die Vergütung wird fällig und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche von 5 Jahren beginnt (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Weil jeder Erwerber einen eigenen Vertrag mit dem Bauträger hat, gilt das alles für jeden Erwerber einzeln. Eine Kurzerklärung finden Sie im Lexikon unter Abnahme Gemeinschaftseigentum.
| Merkmal | Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
|---|---|---|
| Gegenstand | Die eigene Wohnung mit Innenausbau | Gemeinschaftliche Teile der Anlage |
| Wer nimmt ab? | Der jeweilige Erwerber | Jeder Erwerber für sich, ggf. über einen Bevollmächtigten |
| Typischer Termin | Wohnungsübergabe | Gemeinsame Begehung nach Fertigstellung der Anlage |
| Gewährleistung | 5 Jahre ab Abnahme der Wohnung | 5 Jahre ab Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den jeweiligen Erwerber |
| Mängelrechte geltend machen | Erwerber selbst | Grundsätzlich die Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2 WEG) |
Ablauf der Abnahme des Gemeinschaftseigentums
- Fertigstellung anzeigen: Der Bauträger teilt allen Erwerbern mit, dass das Gemeinschaftseigentum fertiggestellt ist, und lädt mit ausreichendem Vorlauf zu einem Abnahmetermin ein.
- Unterlagen bereitstellen: Pläne, Baubeschreibung, Nachweise wie Dichtheitsprüfungen, Abnahmen der Haustechnik und Prüfberichte vorab zur Verfügung stellen.
- Sachverständigen klären: Die Erwerber oder der Verwaltungsbeirat beauftragen auf Wunsch einen unabhängigen Sachverständigen, der die Begehung vorbereitet.
- Gemeinsame Begehung: Bauträger, Bauleitung, Erwerber und Sachverständiger gehen alle Bereiche durch. Mängel werden mit Ort, Beschreibung und Foto erfasst.
- Abnahmeprotokoll: Es hält fest, wer anwesend war, welche Mängel und welche Restleistungen vorbehalten werden und welche Fristen der Bauträger zur Beseitigung erhält.
- Abnahmeerklärung je Erwerber: Jeder Erwerber erklärt selbst oder über seinen Bevollmächtigten, ob er abnimmt. Wer nicht teilnimmt, muss separat abnehmen.
- Mängelbeseitigung und Nachbegehung: Vorbehaltene Mängel werden abgearbeitet und bei einer Nachbegehung kontrolliert.
Für das Protokoll eignet sich eine strukturierte Vorlage wie das Abnahmeprotokoll. Den allgemeinen Ablauf einer Bauabnahme beschreibt der Artikel Bauabnahme und Abnahmeprotokoll.
Rolle von Sachverständigem und Verwalter
Die meisten Erwerber können Abdichtungen, Brandschutz oder Haustechnik nicht selbst beurteilen. Deshalb ist es üblich und sinnvoll, einen unabhängigen Bausachverständigen einzuschalten. Er kann die Abnahme fachlich vorbereiten und eine Empfehlung abgeben. Erklären kann er die Abnahme für einen Erwerber nur, wenn dieser ihn dazu bevollmächtigt hat.
Unwirksame Klauseln zur Abnahme durch Verwalter oder Sachverständigen
Viele Bauträgerverträge enthielten früher Formularklauseln, nach denen das Gemeinschaftseigentum durch den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter oder einen vom Bauträger ausgewählten Sachverständigen mit Wirkung für alle Erwerber abgenommen wird. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln mehrfach für unwirksam erklärt, weil sie den Erwerbern die Entscheidung über die Abnahme faktisch entziehen und eine Person einsetzen, die dem Bauträger nahesteht (BGH, Urteil vom 12.09.2013, VII ZR 308/12; BGH, Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13).
Was der Verwalter darf
Der WEG-Verwalter kann den Abnahmetermin organisieren, Unterlagen sammeln und die Eigentümer informieren. Eine Abnahme mit Wirkung für die einzelnen Erwerber kann er nur aufgrund einer freiwilligen, individuellen Vollmacht erklären. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung über die Abnahme bindet die einzelnen Erwerber nach herrschender Auffassung nicht, weil die Abnahme Teil des jeweiligen Kaufvertrags ist.
Nachzügler: Erwerber nach der Abnahme
Bauträger verkaufen oft noch Wohnungen, nachdem das Gemeinschaftseigentum bereits von den ersten Erwerbern abgenommen wurde. Für diese Nachzügler stellt sich die Frage, ob die frühere Abnahme auch für sie gilt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Eine Klausel im Bauträgervertrag, nach der ein Nachzügler an eine bereits erfolgte Abnahme gebunden ist, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/15; BGH, Urteil vom 12.05.2016, VII ZR 171/15).
- Folge für Nachzügler: Für sie beginnt die Gewährleistung am Gemeinschaftseigentum erst mit ihrer eigenen Abnahme.
- Folge für Bauträger: Die Haftung für das Gemeinschaftseigentum kann sich dadurch deutlich verlängern, bezogen auf den Kaufvertrag des Nachzüglers.
- Gemeinschaftliche Geltendmachung: Macht die Gemeinschaft Mängelrechte für die Erwerber geltend, kann sich der Bauträger ebenfalls nicht auf eine fehlende Abnahme berufen, wenn er unwirksame Abnahmeklauseln verwendet hat (BGH, Urteil vom 09.11.2023, VII ZR 241/22).
Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum nach WEG-Reform
Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 1. Dezember 2020, übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (§ 9a Abs. 2 WEG). Für Mängel am Gemeinschaftseigentum betrifft das insbesondere Minderung und kleinen Schadensersatz. Die Gemeinschaft kann außerdem durch Beschluss auch die Durchsetzung von Nacherfüllungsansprüchen an sich ziehen. Die Abnahme selbst bleibt dagegen eine Erklärung des einzelnen Erwerbers aus seinem Vertrag. Für Fristen und Ansprüche siehe auch Gewährleistung am Bau.
Fiktive Abnahme beim Verbraucher
Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt ein Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Ist der Besteller Verbraucher, tritt diese fiktive Abnahme nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat. Für Bauträger kann das ein Weg sein, um bei einzelnen säumigen Erwerbern zu einer Abnahme zu kommen. Er ersetzt aber keine saubere Begehung.
Checkliste: Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Typische Fehler bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums
- Abnahme per Beschluss: Die Eigentümerversammlung beschließt die Abnahme, die einzelnen Erwerber erklären sie aber nie selbst.
- Bauträgernaher Abnehmer: Erstverwalter oder vom Bauträger ausgesuchter Gutachter nimmt per Klausel für alle ab.
- Nachzügler vergessen: Spätere Käufer werden nicht gesondert abgenommen.
- Kein Abnahmedatum je Erwerber: Später ist unklar, wann die Gewährleistung begonnen hat.
- Mängel nicht vorbehalten: Bekannte Mängel, die nicht im Protokoll stehen, können nach § 640 Abs. 3 BGB Rechte kosten.
- Unvollständige Unterlagen: Ohne Prüfberichte und Pläne kann der Sachverständige wesentliche Teile nicht beurteilen.