Die Kaufnebenkosten einer Neubauwohnung liegen meist zwischen 5 und 9 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch von zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent und – anders als beim Bestandskauf – oft keine Maklerprovision. Hinzu kommen beim Kauf vom Bauträger Kosten, die in keiner Standardtabelle stehen: Bereitstellungszinsen während der Bauzeit, Sonderwünsche, Außenanlagen oder ein Sachverständiger für die Abnahme. Dieser Artikel zeigt alle Posten mit einem Rechenbeispiel und erklärt, worauf Käufer und Bauträger achten sollten.
- Die klassischen Kaufnebenkosten beim Neubau: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (ca. 1,0–1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %).
- Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt in der Regel keine Maklerprovision an.
- Typisch für den Neubau: Bereitstellungszinsen, weil das Darlehen nach MaBV-Raten abgerufen wird.
- Prüfen Sie, was im Kaufpreis enthalten ist: Erschließung, Hausanschlüsse, Stellplatz, Außenanlagen, Bodenbeläge.
- Planen Sie Kosten nach der Übergabe ein: Hausgeld mit Rücklage, Küche, Umzug, gegebenenfalls Sachverständiger.
Kaufnebenkosten Neubau: die Übersicht
| Posten | Übliche Höhe | Fällig |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland | Einen Monat nach Steuerbescheid |
| Notar (Kaufvertrag, Vollzug, Auflassungsvormerkung) | ca. 1,0–1,5 % | Nach Beurkundung und Vollzug |
| Grundbuchamt (Vormerkung, Eigentumsumschreibung) | ca. 0,5 % | Nach Eintragung |
| Grundschuld für die Finanzierung (Notar + Grundbuch) | ca. 0,2–0,5 % der Darlehenssumme | Bei Bestellung |
| Maklerprovision | Beim Kauf vom Bauträger meist 0 € | — |
| Bereitstellungszinsen | Je nach Bank, oft ca. 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag nach einer freien Zeit | Während der Bauzeit |
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich; sie steigen mit dem Kaufpreis, aber nicht linear. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und hängt allein vom Bundesland ab. Die Sätze aller Länder mit Stand 2026 stehen im Artikel Grunderwerbsteuer beim Neubau.
Rechenbeispiel: Neubauwohnung für 400.000 Euro
| Posten | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % von 400.000 € | 26.000 € |
| Notar und Grundbuch Kaufvertrag | ca. 2,0 % | 8.000 € |
| Grundschuldbestellung | ca. 0,4 % von 320.000 € | 1.280 € |
| Bereitstellungszinsen | Annahme bei 18 Monaten Bauzeit | 1.500 € |
| Sachverständiger für die Abnahme | Pauschale, je nach Umfang | 1.500 € |
| Summe Nebenkosten | 38.280 € (ca. 9,6 %) | |
| Zum Vergleich in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) | 26.280 € (ca. 6,6 %) |
Mit eigenen Zahlen rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner, die Steuer allein der Grunderwerbsteuer-Rechner. Die Werte sind Richtwerte; die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten ergeben sich aus der Kostenrechnung.
Neubau-typische Nebenkosten
Bereitstellungszinsen während der Bauzeit
Beim Bauträgerkauf zahlen Käufer nicht den ganzen Kaufpreis auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Die Raten und ihre Höhe regelt § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die Bank stellt das Darlehen bereit, es wird aber erst nach und nach abgerufen. Für den nicht abgerufenen Teil verlangen Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen. Je länger die Bauzeit und je kürzer die freie Zeit, desto teurer wird es; eine Schätzung für Ihre Finanzierung liefert der Bereitstellungszinsen-Rechner. Wann welche Rate fällig wird, zeigt der Artikel MaBV-Zahlungsplan.
Was der Kaufpreis enthält – und was nicht
Ob Erschließungsbeiträge, Hausanschlüsse für Wasser, Strom und Telekommunikation, Außenanlagen, Stellplatz oder Bodenbeläge im Kaufpreis enthalten sind, ergibt sich aus Kaufvertrag und Baubeschreibung. Beim Verbraucherbauvertrag und beim Bauträgervertrag muss die Baubeschreibung nach § 650j BGB und Art. 249 EGBGB bestimmte Mindestangaben enthalten. Fehlt ein Posten, kann er als Zusatzkosten auf den Käufer zukommen.
- Erschließung und Anschlüsse: im Festpreis enthalten oder gesondert?
- Stellplatz oder Tiefgarage: im Preis oder als eigener Kaufgegenstand?
- Bodenbeläge, Malerarbeiten, Sanitärobjekte: Ausstattungsstandard laut Baubeschreibung.
- Außenanlagen und Terrasse: Pflasterung, Rasen, Bepflanzung.
- Küche: in Neubauwohnungen meist nicht enthalten.
Sonderwünsche
Sonderwünsche – ein anderes Bad, zusätzliche Steckdosen, Parkett statt Vinyl – werden mit dem Bauträger gesondert vereinbart und kosten Aufpreis. Sie können zudem die Grunderwerbsteuer erhöhen, wenn sie als nachträgliche Gegenleistung gelten. Hintergründe in den Artikeln Bemusterung beim Bauträger und Sonderwünsche beim Bauträger.
Sachverständiger und Abnahme
Viele Käufer lassen die Abnahme ihrer Wohnung und des Gemeinschaftseigentums von einem Bausachverständigen begleiten. Die Kosten hängen vom Umfang ab: eine einmalige Abnahmebegleitung ist günstiger als eine baubegleitende Qualitätskontrolle mit mehreren Terminen. Wie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums abläuft, beschreibt der Artikel Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Kosten nach der Übergabe
- Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft mit Beitrag zur Erhaltungsrücklage, ab Übergabe.
- Grundsteuer ab dem Folgejahr des Eigentumsübergangs, Bescheid durch die Gemeinde.
- Einbauküche, Leuchten, Gardinen, die im Neubau fehlen.
- Umzug und gegebenenfalls doppelte Miete, wenn sich der Übergabetermin verschiebt.
- Versicherungen: Hausrat; die Gebäudeversicherung schließt in der Regel die Gemeinschaft ab.
Kaufnebenkosten finanzieren?
Banken erwarten in der Regel, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Eine Finanzierung von mehr als 100 Prozent des Kaufpreises ist möglich, aber meist teurer. Wer die Nebenkosten früh beziffert, kann den Eigenkapitalbedarf realistisch planen und vermeidet Nachfinanzierungen während der Bauzeit.
Was Bauträger ihren Käufern mitgeben sollten
Für Bauträger lohnt es sich, Käufer früh über Nebenkosten und Zahlungsplan zu informieren: Käufer, die ihre Finanzierung sauber geplant haben, zahlen Raten pünktlich. Eine Übersicht mit Kaufpreis, enthaltenen Leistungen, Ratenplan, voraussichtlichem Übergabetermin und Hinweis auf Sonderwunsch-Fristen verhindert Rückfragen und Streit.
Neubau oder Bestand: Unterschiede bei den Nebenkosten
| Posten | Neubau vom Bauträger | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Auf den gesamten Kaufpreis | Auf den gesamten Kaufpreis |
| Maklerprovision | Meist keine | Häufig, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt nach § 656c BGB |
| Bereitstellungszinsen | Typisch wegen Ratenzahlung | Selten, da Kaufpreis in einer Summe |
| Renovierung | Keine, aber Ausstattung wie Küche | Oft erheblich |
| Sachverständiger | Für Abnahme sinnvoll | Für Zustandsbewertung vor dem Kauf sinnvoll |
| Gewährleistung | 5 Jahre für Bauleistungen nach Abnahme | Meist ausgeschlossen |
Der Vergleich zeigt: Neubauwohnungen sparen häufig die Maklerprovision und Renovierungskosten, verursachen aber Finanzierungskosten während der Bauzeit und Ausstattungskosten. Wer beide Varianten vergleicht, sollte deshalb nicht nur die klassischen Kaufnebenkosten, sondern die gesamte Belastung bis zum Einzug betrachten.
Checkliste vor dem Notartermin
- Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands, in dem die Wohnung liegt, geprüft.
- Kostenvoranschlag des Notars für Kaufvertrag und Grundschuld angefragt.
- Finanzierungszusage mit Angabe der bereitstellungszinsfreien Zeit liegt vor.
- Baubeschreibung auf Stellplatz, Außenanlagen, Bodenbeläge und Anschlüsse geprüft.
- Zahlungsplan nach MaBV mit voraussichtlichen Ratenterminen vorhanden.
- Puffer von mehreren Tausend Euro für Sonderwünsche, Küche und Verzögerungen eingeplant.
Typische Fehler bei den Kaufnebenkosten
- Nur mit Grunderwerbsteuer und Notar rechnen und Finanzierungsnebenkosten vergessen.
- Bereitstellungszinsen unterschätzen bei langer Bauzeit.
- Baubeschreibung nicht prüfen: Stellplatz, Küche oder Außenanlagen fehlen im Preis.
- Sonderwünsche spontan beauftragen ohne Budget.
- Kein Puffer für Verzögerungen bei der Fertigstellung.