Sonderwünsche beim Bauträger sind Änderungen oder Ergänzungen, die ein Käufer gegenüber der vertraglich vereinbarten Baubeschreibung wünscht, etwa andere Fliesen, zusätzliche Steckdosen, eine bodengleiche Dusche oder eine versetzte Innenwand. Sie verändern den Bauträgervertrag und müssen deshalb sauber vereinbart, bepreist, terminiert und dokumentiert werden. Dieser Artikel zeigt den Ablauf aus Sicht von Bauträger und Käufer, erklärt Preisbildung, Fristen und Gewährleistung, die Frage der notariellen Form und typische Fehler.
- Sonderwünsche sind Abweichungen von der Baubeschreibung, die der Käufer veranlasst. Sie brauchen eine schriftliche Vereinbarung mit Leistung, Preis und Auswirkungen auf Termine.
- Wird der Sonderwunsch über den Bauträger abgewickelt, haftet der Bauträger dafür wie für die übrige Leistung. Beauftragt der Käufer einen Handwerker direkt, entsteht ein eigener Vertrag mit eigener Gewährleistung.
- Der Preis setzt sich meist aus Mehrkosten abzüglich ersparter Kosten (Gutschrift) plus Planungs- und Bearbeitungszuschlag zusammen.
- Bauträger setzen Sonderwunschfristen je Gewerk, weil spätere Änderungen den Bauablauf stören. Diese Fristen sollten im Vertrag stehen.
- Ob eine Sonderwunschvereinbarung notariell beurkundet werden muss, hängt vom Umfang ab; bei wesentlichen Änderungen sollte das geprüft werden.
Was sind Sonderwünsche beim Bauträger?
Beim Kauf vom Bauträger ist die Leistung durch Baubeschreibung und Pläne festgelegt, die Teil des notariellen Bauträgervertrags sind. Jede Abweichung, die der Käufer veranlasst, ist ein Sonderwunsch. Rechtlich handelt es sich um eine Änderung des Vertrags. Auf den Bauteil des Bauträgervertrags ist Werkvertragsrecht anzuwenden (§ 650u Abs. 1 BGB); das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB gilt beim Bauträgervertrag allerdings nicht (§ 650u Abs. 2 BGB). Der Käufer kann Sonderwünsche also nicht einseitig anordnen, sie müssen vereinbart werden.
| Bereich | Beispiele | Typischer Zeitpunkt der Entscheidung |
|---|---|---|
| Grundriss | Innenwand versetzen, Räume zusammenlegen, Türen verschieben | Sehr früh, vor Rohbau bzw. Trockenbau |
| Elektro | Zusätzliche Steckdosen, Netzwerkdosen, Leerrohre, Smart-Home | Vor der Rohinstallation |
| Sanitär | Bodengleiche Dusche, zusätzliche Anschlüsse, andere Objekte | Vor der Rohinstallation und dem Estrich |
| Heizung/Lüftung | Handtuchheizkörper, zusätzliche Heizkreise | Vor der Rohinstallation |
| Bodenbeläge und Fliesen | Andere Formate, höhere Preisklasse, Parkett statt Vinyl | Vor Beginn der Belagsarbeiten |
| Ausstattung | Innentüren, Treppen, Einbauschränke, Außenrollläden | Je nach Bestellvorlauf des Gewerks |
Ablauf von Sonderwünschen Schritt für Schritt
- Wunsch erfassen: Der Käufer beschreibt den Sonderwunsch schriftlich, möglichst mit Skizze oder Planmarkierung.
- Machbarkeit prüfen: Bauträger oder Planer prüfen Statik, Haustechnik, Brand- und Schallschutz, Baurecht und Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum.
- Angebot erstellen: Der Bauträger holt Preise der Gewerke ein und erstellt ein Sonderwunschangebot mit Mehr- und Minderkosten, Zuschlägen und Terminfolgen.
- Vereinbaren: Der Käufer nimmt das Angebot schriftlich an. Bei größeren Änderungen wird die Form geprüft (siehe unten).
- Planung anpassen: Ausführungspläne werden geändert und als neue Planversion an die betroffenen Firmen verteilt.
- Ausführen und kontrollieren: Die Bauleitung überwacht die Ausführung und dokumentiert sie mit Fotos.
- Abrechnen und übergeben: Abrechnung nach Vereinbarung; Sonderwünsche werden im Abnahme- oder Übergabeprotokoll gesondert aufgeführt.
Wie wird der Preis für Sonderwünsche berechnet?
Ein Sonderwunsch ersetzt meist eine Leistung aus der Baubeschreibung. Der Preis ergibt sich deshalb aus der Differenz: Mehrkosten der neuen Leistung abzüglich der ersparten Kosten der ursprünglichen Leistung. Dazu kommen Planungsaufwand, Koordination und ein Zuschlag des Bauträgers für Bearbeitung, Gewährleistung und Risiko. Wie hoch dieser Zuschlag ist, ist Vereinbarungssache; Käufer sollten sich den Aufbau des Preises erläutern lassen.
| Position | Betrag netto |
|---|---|
| Mehrleistung Sanitär (Rinne, Gefälle, Abdichtung) | 1.450 € |
| Mehrleistung Fliesen (Gefälleestrich, Fliesen im Duschbereich) | 680 € |
| Minderleistung: Duschwanne mit Montage entfällt | – 420 € |
| Planänderung und Koordination | 250 € |
| Zwischensumme | 1.960 € |
| Bearbeitungszuschlag Bauträger, z. B. 10 % | 196 € |
| Summe netto | 2.156 € |
| zzgl. 19 % Umsatzsteuer (Endpreis für Verbraucher) | 2.565,64 € |
Gegenüber Verbrauchern sind Endpreise einschließlich Umsatzsteuer anzugeben. Auch Minderleistungen, etwa ein Verzicht auf Ausstattung, sollten im Angebot als Gutschrift erscheinen.
Fristen für Sonderwünsche
Sonderwünsche greifen in den Bauablauf ein. Je später sie kommen, desto teurer und riskanter werden sie: Leitungen müssen versetzt, Material umbestellt, bereits fertige Leistungen zurückgebaut werden. Bauträger legen deshalb Sonderwunschfristen fest, meist je Gewerk und gekoppelt an den Bauzeitenplan.
- Fristen in den Vertrag: Der Bauträgervertrag oder eine Sonderwunschregelung sollte festhalten, bis wann Wünsche angemeldet werden können und was danach gilt.
- Terminfolgen benennen: Verschiebt ein Sonderwunsch den Fertigstellungstermin, gehört das ausdrücklich in die Vereinbarung.
- Bestellvorläufe beachten: Fenster, Türen, Treppen oder Küchen haben lange Lieferzeiten.
- Nach Fristablauf: Spätere Wünsche nur nach Prüfung und mit klarer Kosten- und Terminfolge, oder nach der Übergabe als eigener Auftrag des Käufers.
Gewährleistung bei Sonderwünschen
Entscheidend ist, wer den Sonderwunsch ausführt und mit wem der Vertrag geschlossen wird.
| Variante | Vertragspartner des Käufers | Gewährleistung | Risiko |
|---|---|---|---|
| Sonderwunsch über den Bauträger | Bauträger | Bauträger haftet wie für die übrige Leistung, in der Regel 5 Jahre ab Abnahme | Gering für den Käufer, klare Verantwortung |
| Direktauftrag an Handwerker des Bauträgers | Handwerker | Handwerker haftet für seine Sonderleistung | Schnittstellen: Wer haftet bei Schäden an der Bauträgerleistung? |
| Eigenleistung oder fremde Firma nach Übergabe | Eigene Firma | Nur gegenüber der beauftragten Firma | Eingriffe können die Gewährleistung des Bauträgers für betroffene Bauteile berühren |
Müssen Sonderwünsche notariell beurkundet werden?
Der Bauträgervertrag ist wegen der Grundstücksübertragung nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungspflichtig. Nachträgliche Änderungen können ebenfalls der Beurkundung bedürfen, wenn sie die vertraglichen Pflichten wesentlich verändern. Kleinere Sonderwünsche wie andere Fliesen oder zusätzliche Steckdosen werden in der Praxis meist schriftlich vereinbart. Bei wesentlichen Änderungen, etwa an Grundriss, Wohnfläche oder Kaufpreis, sollten Bauträger und Käufer die Form mit dem beurkundenden Notar klären. Ein Formmangel kann die Wirksamkeit der Vereinbarung gefährden.
Zahlung von Sonderwünschen
Wie Sonderwünsche bezahlt werden, ist im Vertrag zu regeln. Beim Bauträgervertrag gelten für Abschlagszahlungen die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 MaBV); den gesetzlichen Ratenplan erklärt der Artikel MaBV-Zahlungsplan. Verlangt ein Bauträger für Sonderwünsche Vorauszahlungen außerhalb dieses Rahmens, sollten Käufer die Vereinbarung prüfen lassen. Für Bauträger empfiehlt sich, Sonderwunschbeträge transparent den vorhandenen Raten zuzuordnen oder nach Fertigstellung der Sonderleistung abzurechnen.
Sonderwünsche dokumentieren
Für Bauträger mit vielen Einheiten wird die Dokumentation zur eigentlichen Herausforderung: Jede Wohnung hat andere Wünsche, die in den richtigen Plänen, bei den richtigen Firmen und am Ende in der richtigen Übergabe landen müssen.
Muster, im Einzelfall prüfen lassen. Bei der Übergabe sollten Sonderwünsche im Übergabeprotokoll einzeln abgehakt werden.
Typische Fehler bei Sonderwünschen
- Mündliche Zusagen auf der Baustelle: Der Bauleiter sagt zu, der Preis wird nie vereinbart.
- Gutschrift vergessen: Entfallende Leistungen werden nicht abgezogen.
- Planstand nicht aktualisiert: Die Firma baut nach dem alten Plan.
- Terminfolgen offen: Verzögerungen durch den Sonderwunsch führen später zu Streit über den Fertigstellungstermin.
- Gewährleistung ungeklärt: Bei Direktaufträgen ist unklar, wer für Schäden haftet.
- Form übersehen: Wesentliche Änderungen werden nur privatschriftlich vereinbart.