Die Wohnfläche nach WoFlV berechnen Sie, indem Sie die Grundflächen aller Räume einer Wohnung nach der lichten Raumhöhe und der Raumart anrechnen: ab 2 m Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Der Rechner addiert die Räume, zeigt Grundfläche und Wohnfläche getrennt und lässt den Anrechnungssatz für Balkone zwischen 25 und 50 % einstellen.
Wohnflächenberechnung: Formel nach § 4 WoFlV
Wohnfläche = Summe aller Grundflächen × Anrechnungsfaktor. Die Grundfläche ermitteln Sie aus den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, gemessen ab der Vorderkante der Bekleidung, also inklusive Putz und Fliesen (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Einen pauschalen Putzabzug, wie ihn die alte II. Berechnungsverordnung kannte, gibt es nach der WoFlV nicht.
| Fläche | Anrechnung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Räume und Raumteile mit lichter Höhe ab 2 m | 100 % | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Räume und Raumteile mit lichter Höhe von 1 m bis unter 2 m | 50 % | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| Raumteile mit lichter Höhe unter 1 m | 0 % | § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV |
| Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume | 50 % | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel 25 %, höchstens 50 % | § 4 Nr. 4 WoFlV |
Beispielrechnung: Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung
| Raum | Grundfläche | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnen/Essen | 32,50 m² | 100 % | 32,50 m² |
| Schlafen | 14,20 m² | 100 % | 14,20 m² |
| Bad | 6,80 m² | 100 % | 6,80 m² |
| Dachschräge mit 1 bis 2 m Höhe | 4,00 m² | 50 % | 2,00 m² |
| Balkon | 8,00 m² | 25 % | 2,00 m² |
| Summe | 65,50 m² | 57,50 m² |
Die Wohnung hat 65,50 m² Grundfläche, aber nur 57,50 m² Wohnfläche nach WoFlV. Der Unterschied von 8 m² entspricht über 12 % und ist für Kaufpreis und Miete erheblich.
Dachschräge: Wohnfläche richtig ermitteln
Teilen Sie den Raum an den Linien mit 1 m und 2 m lichter Höhe in Streifen. Beispiel: Zimmer 4,00 × 5,00 m mit Schräge auf einer Seite. Ein Streifen von 0,50 m Breite liegt unter 1 m Höhe (2 m², angerechnet 0), ein Streifen von 1,00 m liegt zwischen 1 und 2 m (4 m², angerechnet 2 m²), der Rest von 3,50 m liegt darüber (14 m², voll). Wohnfläche: 16 m² bei 20 m² Grundfläche. Im Rechner tragen Sie dafür drei Zeilen ein. Wie Sie die Maße vor Ort sauber aufnehmen, zeigt der Beitrag Aufmaß erstellen.
Balkon zur Wohnfläche: 25 % oder 50 %?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Einen höheren Ansatz bis 50 % rechtfertigen etwa eine besondere Lage oder Qualität. Für Mietwohnungen, deren Wohnfläche bis Ende 2003 nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt wurde, kann nach § 5 WoFlV die alte Berechnung mit bis zu 50 % weiter gelten, bis baulich etwas geändert wird.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
- Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
- Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen, sowie Geschäftsräume.
- Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen über 1,50 m Höhe mit mehr als 0,1 m² Grundfläche (§ 3 Abs. 3 WoFlV).
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze, außerdem Türnischen.
- Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind.
Rechtsgrundlage und Bedeutung im Kauf- und Mietvertrag
Die Wohnflächenverordnung gilt seit 1. Januar 2004 verbindlich für geförderten Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen gilt sie, wenn sie vereinbart ist oder keine andere Berechnungsart üblich ist; der BGH zieht sie im Mietrecht im Zweifel heran und sieht eine Abweichung von mehr als 10 % als Mangel an. Die DIN 277 misst dagegen Netto-Raumflächen ohne Kürzung für Schrägen und ergibt größere Werte. Bauträger sollten im Kaufvertrag festlegen, nach welcher Methode gerechnet wird. Die Grundlage bilden die Pläne aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Die Wohnflächenberechnung legen Bauträger am besten zu den übrigen Unterlagen der Einheit, in BauDock etwa in die Wohnungsmappe, die der Käufer mit eigenem Zugang abruft.
Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung
- Rohbaumaße statt Fertigmaße angesetzt oder pauschal 3 % Putz abgezogen.
- Keller oder Abstellraum im Keller mitgezählt.
- Balkon oder Terrasse voll angerechnet.
- Dachschräge pauschal geschätzt statt nach Höhenlinien gemessen.
- Treppenlöcher und Treppen in der Wohnung mitgerechnet.
- Nach Bauplan gerechnet, obwohl abweichend gebaut wurde: Dann ist neu zu messen (§ 3 Abs. 5 WoFlV). Ein Aufmaß im fertigen Raum schafft Klarheit.