Die Grunderwerbsteuer berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis mit dem Steuersatz des Bundeslands multiplizieren, in dem das Grundstück liegt: 2026 zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Der Rechner zieht auf Wunsch den Wert mitverkaufter beweglicher Gegenstände ab und zeigt die Steuer für Ihren Kaufpreis in allen 16 Ländern zum Vergleich.
Grunderwerbsteuer berechnen: Formel
- Bemessungsgrundlage = Kaufpreis − Wert beweglicher Gegenstände
- Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage × Steuersatz des Bundeslands ÷ 100
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis einschließlich übernommener Leistungen des Käufers (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Einbauküche gehören nicht zum Grundstück; ihr Wert mindert die Bemessungsgrundlage, wenn er im Vertrag gesondert und realistisch angesetzt ist.
Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze aller Bundesländer
| Bundesland | Steuersatz | bei 300.000 € | bei 450.000 € |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 22.500 € |
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 15.750 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 27.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 29.250 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 24.750 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 24.750 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 27.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 27.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 22.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 29.250 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 22.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 29.250 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 24.750 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 22.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 29.250 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 22.500 € |
Das Gesetz nennt 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder dürfen den Satz aber selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Maßgeblich ist der Satz am Tag des Vertragsschlusses.
Beispielrechnung: Neubauwohnung vom Bauträger in NRW
Kaufpreis der Wohnung samt Stellplatz laut Bauträgervertrag 450.000 €, Grundstück in Nordrhein-Westfalen, keine beweglichen Gegenstände. Grunderwerbsteuer: 450.000 € × 6,5 % = 29.250 €. Dieselbe Wohnung in Bayern kostete 15.750 € Steuer, der Unterschied beträgt 13.500 €.
Grunderwerbsteuer beim Neubau und Bauträgerkauf
Wer vom Bauträger kauft, erwirbt Grundstück und noch zu errichtendes Gebäude in einem Vertrag. Steuerpflichtig ist deshalb der gesamte Kaufpreis, nicht nur der Grundstücksanteil. Dasselbe gilt nach ständiger Rechtsprechung des BFH, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag zwar getrennt geschlossen werden, aber sachlich zusammengehören, etwa weil der Verkäufer das Grundstück nur mit einem bestimmten Haus anbietet (einheitliches Vertragswerk). Nur wer ein Grundstück kauft und den Bauunternehmer später frei wählt, zahlt die Steuer allein auf den Grundstückspreis. Mehr dazu im Beitrag Grunderwerbsteuer beim Neubau.
Wann die Steuer fällig wird
- Steuerpflicht entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); der Notar zeigt ihn dem Finanzamt an.
- Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG).
- Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer einträgt (§ 22 GrEStG).
- Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG); im Vertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer.
Ausnahmen und typische Fehler
- Steuerfrei sind Erwerbe bis 2.500 € (Freigrenze, § 3 Nr. 1 GrEStG), zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4) sowie zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6).
- Satz des Wohnorts statt des Grundstücks angesetzt: Es zählt allein die Lage des Grundstücks.
- Beim Bauträgerkauf nur den Grundstücksanteil gerechnet: Steuer fällt auf den Gesamtpreis an.
- Bewegliche Gegenstände überhöht angesetzt: Das Finanzamt prüft die Werte und kann sie korrigieren.
- Steuer nicht in der Finanzierung eingeplant: Banken finanzieren Nebenkosten oft nicht mit, sie sind aus Eigenkapital zu zahlen.
Alle Erwerbsnebenkosten zusammen mit Notar und Grundbuch rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner; die Zahlungen an den Bauträger zeigt der MaBV-Raten-Rechner.