Ein Bauprojektentwickler (Projektentwickler für Immobilien) bringt Grundstück, Nutzungsidee und Kapital zusammen und entwickelt daraus ein wirtschaftlich tragfähiges Bauprojekt, von der Standortanalyse über Planung und Genehmigung bis zur Vermietung oder zum Verkauf.
Was macht ein Bauprojektentwickler?
Der Bauprojektentwickler steht am Anfang jedes Immobilienprojekts. Er findet ein Grundstück, prüft, was dort gebaut werden darf und was sich verkaufen oder vermieten lässt, rechnet die Wirtschaftlichkeit und sichert Finanzierung und Baurecht. Die eigentliche Planung beauftragt er bei Architekten und Fachplanern, die Bauausführung bei Generalunternehmern oder Einzelgewerken. Er trägt die Verantwortung dafür, dass am Ende Kosten, Termine und Erlöse zusammenpassen.
Phasen der Projektentwicklung
| Phase | Aufgaben | Ergebnis |
|---|---|---|
| Projektinitiierung | Standort- und Marktanalyse, Grundstückssuche, erste Nutzungsidee | Projektidee |
| Projektkonzeption | Machbarkeitsstudie, Baurecht prüfen, Bedarfsplanung, Wirtschaftlichkeitsrechnung | Investitionsentscheidung |
| Projektkonkretisierung | Grundstückskauf, Planung, Bauantrag, Finanzierung, Vorvermarktung | Baugenehmigung, Finanzierungszusage |
| Realisierung | Vergabe, Bauausführung, Kosten- und Terminsteuerung | Fertiggestelltes Gebäude |
| Vermarktung und Übergabe | Verkauf oder Vermietung, Übergabe, Gewährleistungsmanagement | Erlös, Übergang in den Betrieb |
Arten von Projektentwicklern
- Trader-Developer: entwickelt, um nach Fertigstellung zu verkaufen, etwa an Investoren oder Einzelkäufer.
- Investor-Developer: entwickelt für den eigenen Bestand und hält das Objekt langfristig.
- Service-Developer: entwickelt als Dienstleister für einen Auftraggeber gegen Honorar, ohne eigenes Kapital einzusetzen.
Projektentwickler, Bauträger, Projektsteuerer: die Abgrenzung
| Rolle | Kernaufgabe | Rechtlicher Rahmen |
|---|---|---|
| Projektentwickler | Projektidee bis Verwertung, wirtschaftliche Gesamtverantwortung | Allgemeines Vertrags- und Gesellschaftsrecht |
| Bauträger | Bebaut eigenes Grundstück und verkauft Haus oder Wohnung mit Grundstück an Erwerber | Erlaubnis nach § 34c GewO, MaBV, Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) |
| Projektsteuerer | Übernimmt delegierbare Bauherrenaufgaben (Kosten, Termine, Qualität, Organisation) | Dienst- oder Werkvertrag, Leistungsbild nach AHO |
Viele Projektentwickler im Wohnungsbau sind zugleich Bauträger: Sobald sie Wohnungen vor Fertigstellung verkaufen und dafür Geld der Erwerber entgegennehmen, brauchen sie eine Erlaubnis nach § 34c GewO und müssen die Makler- und Bauträgerverordnung beachten. Mehr zur Rolle des Projektsteuerers und zum Bauträgervertrag.
Wirtschaftlichkeit: die Residualwertrechnung
Ein zentrales Werkzeug ist die Residualwertmethode: Vom erwarteten Verkaufserlös werden Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierung, Vermarktung und der angestrebte Gewinn abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Betrag, den das Grundstück höchstens kosten darf. Die Kostenseite wird nach den Kostengruppen der DIN 276 gegliedert.
Typische Risiken
- Baurechtsrisiko: Bebauungsplan, Stellplätze oder Nachbarrechte verhindern die geplante Ausnutzung.
- Kostenrisiko: Baupreise steigen zwischen Kalkulation und Vergabe.
- Zins- und Finanzierungsrisiko: längere Bauzeit erhöht die Bauzeitzinsen.
- Vermarktungsrisiko: Erlöse oder Mieten bleiben hinter der Planung zurück.
- Gewährleistungsrisiko: Nach der Übergabe haftet der Verkäufer für Mängel; Ansprüche gegen die Firmen sollten gesichert sein.