Die DIN 18205 „Bedarfsplanung im Bauwesen“ beschreibt, wie die Bedürfnisse, Ziele und Rahmenbedingungen eines Bauherrn vor Beginn der Planung methodisch ermittelt und in einem Bedarfsplan festgehalten werden. Aktuell ist die Ausgabe November 2016.
Was regelt die DIN 18205?
Viele Probleme im Bauprojekt entstehen, weil zu Beginn nicht klar war, was eigentlich gebraucht wird: Raumprogramme ändern sich während der Planung, Budgets passen nicht zum Anspruch, Nutzer werden zu spät gefragt. Die DIN 18205 setzt genau hier an. Sie gibt einen Rahmen für die Bedarfsplanung als Prozess vor, an dessen Ende ein abgestimmter Bedarfsplan steht. Die Norm schreibt keine bestimmte Methode vor, sondern beschreibt Inhalte und Ablauf.
Ablauf der Bedarfsplanung nach DIN 18205
- Projektkontext klären: Wer ist Bauherr, wer sind Nutzer und Beteiligte, welche Rahmenbedingungen gelten?
- Projektziele festlegen: Funktion, Qualität, Kosten, Termine, Nachhaltigkeit
- Informationen erfassen und auswerten: Bestand, Nutzerbefragungen, Flächen- und Raumbedarf, Abläufe
- Bedarf ermitteln: Raumprogramm, Funktionsbeziehungen, Ausstattungsanforderungen
- Lösungsansätze prüfen: Neubau, Umbau, Anmietung oder Verzicht
- Bedarfsplan dokumentieren und vom Bauherrn bestätigen lassen
Inhalt eines Bedarfsplans
| Bereich | Typische Inhalte |
|---|---|
| Ziele | Zweck des Vorhabens, Prioritäten, Erfolgskriterien |
| Raum- und Flächenbedarf | Raumprogramm mit Flächen, Anzahl und Zuordnung |
| Funktionale Anforderungen | Abläufe, Erschließung, Barrierefreiheit, Flexibilität |
| Qualitative Anforderungen | Gestaltung, Komfort, Energiestandard, Nachhaltigkeitsziele |
| Rahmenbedingungen | Grundstück, Baurecht, Bestand, Fördermittel |
| Budget und Termine | Kostenrahmen, Finanzierung, gewünschte Fertigstellung |
DIN 18205, HOAI und BGB
In der HOAI ist die Bedarfsplanung keine Grundleistung, sondern eine Besondere Leistung der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). Grundleistung der LPH 1 ist das Klären der Aufgabenstellung auf Basis der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers. Wer als Architekt eine umfassende Bedarfsplanung erbringt, sollte sie daher gesondert vereinbaren und vergüten lassen. Mehr dazu im Artikel HOAI-Leistungsphasen.
Das BGB greift den Gedanken in § 650p Abs. 2 auf: Sind die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele bei Vertragsschluss noch nicht vereinbart, hat der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen und sie zusammen mit einer Kosteneinschätzung vorzulegen. Nach Vorlage hat der Besteller unter den Voraussetzungen des § 650r BGB ein Sonderkündigungsrecht. Ein Bedarfsplan nach DIN 18205 ist eine gute Grundlage für diese Zielfindungsphase.
Typische Fehler bei der Bedarfsplanung
- Nutzer und Betreiber werden nicht beteiligt, sondern nur die Geschäftsführung.
- Das Raumprogramm wird ohne Prüfung aus einem früheren Projekt übernommen.
- Der Kostenrahmen fehlt oder wird nicht mit dem Bedarf abgeglichen.
- Der Bedarfsplan wird nicht schriftlich bestätigt und später nicht fortgeschrieben.
Auf die Bedarfsplanung folgt die Kostenplanung mit Kostenrahmen, Kostenschätzung und Kostenberechnung.
Wer ist für die Bedarfsplanung verantwortlich?
Nach dem Verständnis der DIN 18205 liegt die Bedarfsplanung in der Verantwortung des Bauherrn. Er kann sie selbst durchführen oder Architekten, Projektsteuerer oder spezialisierte Berater damit beauftragen. Die Bedarfsplanung ist kein einmaliger Schritt: Sie wird zu Projektbeginn erarbeitet und im weiteren Verlauf überprüft und bei Bedarf angepasst. Für Bauträger und Bauprojektentwickler ist sie zugleich die Brücke zwischen Marktanalyse, Wirtschaftlichkeitsrechnung und Planung. Wie die Planung danach in Phasen weitergeht, zeigen die Bauphasen.