Der Bauantrag ist der formelle Antrag auf eine Baugenehmigung. Er wird mit den Bauvorlagen bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht, von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt und – je nach Vorhaben – im vereinfachten oder im regulären Baugenehmigungsverfahren geprüft. Weil das Bauordnungsrecht Ländersache ist, unterscheiden sich Details von Bundesland zu Bundesland. Dieser Artikel erklärt den typischen Ablauf anhand der Musterbauordnung (MBO), nennt die üblichen Unterlagen und zeigt, wovon die Dauer bis zur Baugenehmigung abhängt.
- Maßgeblich ist immer die Landesbauordnung des Bundeslandes, in dem gebaut wird. Die Musterbauordnung ist nur eine Vorlage, an der sich die Länder orientieren.
- Bauvorlagen für Gebäude müssen nach der MBO von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden – in der Regel Architekten oder in eine Liste eingetragene Ingenieure.
- Je nach Vorhaben gibt es Genehmigungsfreistellung, vereinfachtes und reguläres Baugenehmigungsverfahren; sie unterscheiden sich im Prüfumfang.
- Die Dauer hängt vor allem von der Vollständigkeit der Unterlagen, der Beteiligung anderer Stellen und der Auslastung der Behörde ab.
- Vor Baubeginn müssen Genehmigung, erforderliche bautechnische Bescheinigungen und die Baubeginnsanzeige vorliegen – nach MBO mindestens eine Woche vorher.
Grundlagen: Landesbauordnung statt Bundesrecht
In Deutschland regelt der Bund mit dem Baugesetzbuch (BauGB), ob und wo gebaut werden darf – das Bauplanungsrecht. Wie gebaut wird und wie das Genehmigungsverfahren abläuft, regeln die Länder in ihren Landesbauordnungen – das Bauordnungsrecht. Die Bauministerkonferenz gibt mit der Musterbauordnung eine Vorlage vor, die Länder übernehmen sie aber nicht wortgleich. Paragrafennummern, Fristen, Schwellen und Formulare weichen deshalb ab.
Welches Verfahren? Freistellung, vereinfacht oder regulär
Nicht jedes Bauvorhaben braucht eine Baugenehmigung. Kleinere Vorhaben sind teilweise verfahrensfrei. Für genehmigungsbedürftige Vorhaben unterscheidet die MBO drei Wege, die sich vor allem im Prüfumfang unterscheiden:
| Verfahren | MBO | Was wird geprüft? | Typische Vorhaben |
|---|---|---|---|
| Genehmigungsfreistellung | § 62 | Keine Genehmigung; Unterlagen bei der Gemeinde einreichen. Baubeginn nach MBO einen Monat nach Eingang, sofern die Gemeinde kein Verfahren verlangt | Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, die dessen Festsetzungen entsprechen, bei gesicherter Erschließung; keine Sonderbauten |
| Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren | § 63 | Bauplanungsrecht (§§ 29–38 BauGB), beantragte Abweichungen, ggf. ersetzte andere Entscheidungen | Viele Wohn- und Geschäftsgebäude, die keine Sonderbauten sind |
| Baugenehmigungsverfahren | § 64 | Zusätzlich die Anforderungen der Bauordnung selbst | Sonderbauten, z. B. Hochhäuser, Versammlungsstätten, große Verkaufsstätten |
Wichtig: Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde weniger, die Anforderungen gelten aber trotzdem. Für die Einhaltung etwa von Brandschutz- oder Abstandsvorschriften, die nicht geprüft werden, bleiben Bauherr und Entwurfsverfasser verantwortlich. Die bautechnischen Nachweise (Standsicherheit, Brandschutz, Wärme- und Schallschutz) regelt § 66 MBO unabhängig von der Verfahrensart.
Bauvorlageberechtigung: wer den Bauantrag erstellt
Nach § 65 MBO müssen Bauvorlagen für die nicht verfahrensfreie Errichtung und Änderung von Gebäuden von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt sein. Bauvorlageberechtigt ist nach der MBO insbesondere, wer die Berufsbezeichnung „Architekt“ führen darf oder in die von der Ingenieurkammer geführte Liste der Bauvorlageberechtigten eingetragen ist. Für bestimmte kleinere Gebäude, für Innenarchitekten im Rahmen ihrer Berufsaufgabe und für Bedienstete öffentlicher Stellen sieht die MBO weitere Berechtigungen vor; ausgenommen sind unter anderem geringfügige oder technisch einfache Bauvorhaben.
Die Länder haben diese Regeln teils erweitert oder eingeschränkt – etwa für Meister bestimmter Bauhandwerke bei kleineren Gebäuden. Prüfen Sie im Zweifel bei Ihrer Architekten- oder Ingenieurkammer, wer im jeweiligen Land berechtigt ist. Der Bauantrag selbst wird vom Bauherrn gestellt und unterschrieben; der Entwurfsverfasser zeichnet die Bauvorlagen.
Bauantrag Unterlagen: Was gehört dazu?
Mit dem Bauantrag sind nach § 68 Abs. 2 MBO alle Unterlagen einzureichen, die für die Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind (Bauvorlagen). Welche das genau sind, regelt die Bauvorlagenverordnung des jeweiligen Landes. Typisch sind:
| Unterlage | Inhalt |
|---|---|
| Bauantragsformular | Angaben zu Bauherr, Entwurfsverfasser, Grundstück und Vorhaben; amtlicher Vordruck des Landes |
| Auszug aus der Liegenschaftskarte / amtlicher Lageplan | Grundstück, Nachbargrundstücke, Lage des Vorhabens, Abstandsflächen; teils durch Vermessungsstelle |
| Bauzeichnungen | Grundrisse, Schnitte, Ansichten, üblicherweise im Maßstab 1:100 |
| Baubeschreibung | Nutzung, Konstruktion, Baustoffe, haustechnische Anlagen |
| Berechnungen | Maß der baulichen Nutzung (z. B. GRZ, GFZ), Wohn- und Nutzflächen, umbauter Raum oder Brutto-Grundfläche |
| Bautechnische Nachweise | Standsicherheit, Brandschutz, Wärme- und Schallschutz – teils mit dem Antrag, teils vor Baubeginn, je nach Land und Gebäudeklasse |
| Stellplatz- und Entwässerungsnachweis | Je nach Landes- und Ortsrecht |
| Weitere Unterlagen | Abweichungs- oder Befreiungsanträge, Nachbarunterschriften, Zustimmung des Eigentümers, falls der Bauherr nicht Eigentümer ist |
Bauantrag Ablauf: Schritt für Schritt
- Grundlagen klären: Bebauungsplan, Baulasten, Erschließung, Nachbarschaft. Bei Grundsatzfragen Bauvoranfrage stellen.
- Planung bis zur Genehmigungsreife: In der Objektplanung entspricht das der Leistungsphase 4 der HOAI (Genehmigungsplanung) – siehe HOAI-Leistungsphasen.
- Unterlagen zusammenstellen und vom Entwurfsverfasser sowie dem Bauherrn unterzeichnen lassen.
- Einreichen bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (§ 68 Abs. 1 MBO); in manchen Ländern über die Gemeinde oder ein Online-Portal.
- Vollständigkeitsprüfung durch die Behörde, ggf. Nachforderung von Unterlagen.
- Beteiligung der Gemeinde und weiterer Stellen (z. B. Brandschutzdienststelle, Denkmalschutz, Naturschutz); ggf. Beteiligung der Nachbarn bei Abweichungen und Befreiungen.
- Entscheidung: Baugenehmigung, ggf. mit Auflagen und Bedingungen, oder Ablehnung.
- Vor Baubeginn: bautechnische Nachweise bzw. Bescheinigungen vorlegen, Baubeginnsanzeige einreichen, Grundriss abstecken und Höhenlage festlegen.
Baugenehmigung Dauer: womit Sie rechnen müssen
Eine bundeseinheitliche Bearbeitungsfrist gibt es nicht. Die Dauer reicht in der Praxis von wenigen Wochen bei einfachen Vorhaben bis zu vielen Monaten bei komplexen Projekten oder stark ausgelasteten Behörden. Einige Fristen gibt die MBO aber vor:
- Beteiligte Stellen: Ist die Zustimmung oder das Einvernehmen einer anderen Stelle nötig, gilt sie nach § 69 Abs. 1 MBO als erteilt, wenn sie nicht innerhalb eines Monats nach Eingang des Ersuchens verweigert wird – abweichende Rechtsvorschriften bleiben unberührt.
- Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren: § 72 Abs. 1a MBO sieht vor, dass im vereinfachten Verfahren die Genehmigungsfiktion nach § 42a VwVfG entsprechend gilt; die Entscheidungsfrist beginnt drei Wochen nach Zugang des Antrags bzw. der nachgeforderten Unterlagen. Nach § 42a VwVfG beträgt die Frist drei Monate, soweit nichts anderes bestimmt ist. Ob und in welcher Form ein Land eine solche Fiktion übernommen hat, ist unterschiedlich – darauf sollten Sie sich ohne Prüfung des Landesrechts nicht verlassen.
- Genehmigungsfreistellung: Nach § 62 Abs. 3 MBO darf einen Monat nach Eingang der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden, wenn diese kein Genehmigungsverfahren verlangt.
| Beschleunigt | Verzögert |
|---|---|
| Vollständige, widerspruchsfreie Unterlagen | Nachforderungen der Behörde |
| Vorhaben entspricht dem Bebauungsplan | Befreiungen und Abweichungen |
| Frühzeitige Abstimmung mit Behörde und Gemeinde | Viele beteiligte Fachstellen (Denkmal, Naturschutz, Immissionsschutz) |
| Nachbarunterschriften liegen vor | Nachbareinwendungen |
| Digitale Einreichung, wo angeboten | Hohe Auslastung der Behörde |
Nach der Genehmigung: Baubeginnsanzeige und Geltungsdauer
Mit der Bauausführung darf nach § 72 Abs. 6 MBO erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung dem Bauherrn zugegangen ist und die erforderlichen bautechnischen Bescheinigungen sowie die Baubeginnsanzeige der Bauaufsichtsbehörde vorliegen. Die Baubeginnsanzeige ist nach § 72 Abs. 8 MBO mindestens eine Woche vorher in Textform einzureichen – ebenso bei Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten. Baugenehmigung und Bauvorlagen müssen ab Baubeginn an der Baustelle vorliegen (§ 72 Abs. 7 MBO).
Die Baugenehmigung erlischt nach § 73 MBO, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Ausführung begonnen oder die Ausführung länger als drei Jahre unterbrochen wird. Die Frist kann auf Antrag in Textform jeweils um drei Jahre verlängert werden. Ist der Bauantrag eingereicht, aber noch nicht entschieden, kann auf Antrag eine Teilbaugenehmigung, etwa für die Baugrube, erteilt werden (§ 74 MBO). Wie Sie anschließend die Bauzeit planen, zeigt der Artikel Bauzeitenplan erstellen; zu den Pflichten nach der Baustellenverordnung siehe SiGeKo und Baustellenverordnung.
Checkliste: Bauantrag
Die folgenden Punkte helfen bei der Vollständigkeitsprüfung vor dem Einreichen. Als Datei zum Abhaken steht die Bauantrag-Checkliste bereit. Für die Zeit nach der Genehmigung gibt es die Fachbauleitererklärung und die Fertigstellungsanzeige als Vorlage.