Die Grunderwerbsteuer beim Neubau beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent und wird beim Kauf vom Bauträger in der Regel auf den gesamten Kaufpreis erhoben – also auf Grundstück und Gebäude, nicht nur auf den Grundstücksanteil. Wer dagegen ein Grundstück kauft und selbst bauen lässt, zahlt sie grundsätzlich nur auf das Grundstück, sofern Kauf und Bauvertrag nicht miteinander verknüpft sind. Dieser Artikel nennt die Steuersätze aller Bundesländer mit Stand Oktober 2026, erklärt die Bemessungsgrundlage beim Bauträgerkauf und zeigt, was Käufer abziehen können.
- Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Zuletzt geändert hat Bremen (5,5 % seit 1. Juli 2025).
- Beim Bauträgerkauf ist Bemessungsgrundlage der gesamte Kaufpreis für Grundstücksanteil und schlüsselfertiges Gebäude.
- Bei getrenntem Grundstückskauf und Bauvertrag fällt die Steuer grundsätzlich nur auf das Grundstück an – außer beides gehört rechtlich oder tatsächlich zusammen (einheitlicher Erwerbsgegenstand).
- Bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche kann herausgerechnet werden, wenn der Preis angemessen und im Vertrag gesondert ausgewiesen ist; die Instandhaltungsrücklage nicht.
- Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids; erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuch.
Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze aller Bundesländer
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht einen Satz von 3,5 Prozent vor (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Seit 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz), und fast alle haben ihn angehoben. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, und der Satz, der am Tag des Vertragsschlusses gilt.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Bremen | 5,5 % (seit 01.07.2025, vorher 5,0 %) | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % (seit 01.01.2024, vorher 6,5 %) | 20.000 € |
Den Betrag für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis berechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner. Alle weiteren Nebenkosten – Notar, Grundbuch, Finanzierung – zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner; einen Überblick gibt der Artikel Kaufnebenkosten beim Neubau.
Grunderwerbsteuer beim Bauträgerkauf
Wer eine Neubauwohnung oder ein Reihenhaus vom Bauträger kauft, schließt einen einzigen notariellen Bauträgervertrag: Der Bauträger verpflichtet sich, das Grundstück oder den Miteigentumsanteil zu übertragen und das Gebäude zu errichten. Gegenstand des Erwerbs ist das bebaute Grundstück. Bemessungsgrundlage ist deshalb nach §§ 8 und 9 GrEStG die gesamte Gegenleistung, also der volle Kaufpreis einschließlich Stellplatz und mitverkaufter Außenanlagen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Wohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz | 450.000 € |
| − Einbauküche, im Vertrag gesondert und angemessen bewertet | 10.000 € |
| = Bemessungsgrundlage | 440.000 € |
| × Steuersatz NRW 6,5 % | 28.600 € |
| Zum Vergleich: gleiche Wohnung in Bayern (3,5 %) | 15.400 € |
Ratenzahlung nach MaBV ändert nichts
Beim Bauträgerkauf zahlen Käufer den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt (MaBV-Zahlungsplan). Die Grunderwerbsteuer richtet sich trotzdem nach dem gesamten vereinbarten Preis und wird nach dem Vertragsschluss in einer Summe festgesetzt – meist lange bevor das Gebäude steht. Das sollte in der Finanzierung eingeplant sein.
Grunderwerbsteuer beim Neubau: Grundstück kaufen und selbst bauen
Kauft der Bauherr ein unbebautes Grundstück und beauftragt später unabhängig davon einen Bauunternehmer oder Architekten, ist Gegenstand des Erwerbs nur das unbebaute Grundstück. Die Steuer fällt dann nur auf den Grundstückspreis an. Anders ist es, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder tatsächlich so verknüpft sind, dass der Käufer im Ergebnis ein bebautes Grundstück erwirbt – etwa wenn der Verkäufer das Grundstück nur zusammen mit einem bestimmten Haus anbietet oder Verkäufer und Bauunternehmer abgestimmt zusammenwirken. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt dann ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor, und auch die Baukosten gehören zur Bemessungsgrundlage.
| Fall | Bemessungsgrundlage | Beispiel bei 6,5 % |
|---|---|---|
| Bauträgerkauf (Grundstück + Gebäude aus einer Hand) | Gesamtpreis | 400.000 € → 26.000 € |
| Grundstück frei gekauft, Bauvertrag unabhängig | Nur Grundstück | 120.000 € → 7.800 € |
| Grundstück nur mit Haus eines bestimmten Anbieters | Grundstück + Baukosten (einheitlicher Erwerbsgegenstand) | 400.000 € → 26.000 € |
Was mindert die Grunderwerbsteuer?
- Bewegliches Inventar: Einbauküche, Markisen oder Möbel, die nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind, mit angemessenem und gesondert ausgewiesenem Preis. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt nicht an.
- Keine Minderung durch die Instandhaltungsrücklage: Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2020 darf der übernommene Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft nicht abgezogen werden.
- Bagatellgrenze: Erwerbe mit einer Gegenleistung bis 2.500 Euro sind steuerfrei (§ 3 Nr. 1 GrEStG) – für den Wohnungskauf praktisch ohne Bedeutung, aber etwa beim Zukauf eines Grundstücksstreifens.
- Erwerb unter Ehegatten und Verwandten in gerader Linie ist steuerfrei (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG).
Ablauf: vom Notartermin bis zur Zahlung
- Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar.
- Anzeige an das Finanzamt durch den Notar (§ 18 GrEStG), in der Regel innerhalb von zwei Wochen.
- Steuerbescheid an den Käufer; Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG beide Vertragsparteien, im Vertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer.
- Zahlung innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG); erst dann darf der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Steuerliche Behandlung beim Käufer
Für Selbstnutzer ist die Grunderwerbsteuer nicht absetzbar. Bei vermieteten Wohnungen gehört sie zu den Anschaffungskosten: Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die Abschreibung verteilt, der Anteil für Grund und Boden wirkt sich erst beim Verkauf aus. Einzelheiten klärt der Steuerberater.
Typische Fehler bei der Grunderwerbsteuer
- Mit dem Satz des Wohnorts rechnen statt mit dem des Grundstücks.
- Nur den Grundstücksanteil ansetzen, obwohl vom Bauträger gekauft wird.
- Küche zu hoch bewerten, um Steuer zu sparen.
- Steuer nicht in der Finanzierung eingeplant, weil der Kaufpreis in Raten fließt.
- Satzänderungen übersehen, wenn der Notartermin um den Stichtag einer Erhöhung liegt.