Bautenstandsbericht: Zweck und Empfänger
Ein Bautenstandsbericht, oft auch Baufortschrittsbericht genannt, zeigt nachvollziehbar, wie weit ein Bauvorhaben zu einem Stichtag fortgeschritten ist. Beim Bauträger hat er drei Empfänger: Käufer wollen wissen, ob der Bau im Plan liegt und ob eine Rate fällig ist. Finanzierende Banken zahlen Darlehen oft erst nach Bautenstand aus und verlangen einen Nachweis. Und der Bauträger selbst nutzt ihn für Controlling und Liquiditätsplanung.
Bautenstand nach § 3 Abs. 2 MaBV
Der Bauträger darf Zahlungen des Käufers nur nach Baufortschritt entgegennehmen. Die Makler- und Bauträgerverordnung legt dafür bis zu 13 Bauabschnitte fest, die zu höchstens sieben Raten zusammengefasst werden dürfen (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Prozentsätze der Tabelle beziehen sich auf die Vertragssumme bei Übertragung von Grundstückseigentum.
| Bautenstand | Anteil der Vertragssumme |
|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30,0 % |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 28,0 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % |
| Rohinstallation Heizung / Sanitär / Elektro | je 2,1 % |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 7,0 % |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 4,2 % |
| Estrich | 2,1 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % |
| Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % |
| Vollständige Fertigstellung | 3,5 % |
Für die Ratenanforderung zählt allein, ob ein Bautenstand tatsächlich erreicht ist. Ein Gewerk zu 90 % fertig reicht nicht. Die fällige Rate fordern Sie mit dem Muster Ratenanforderung nach MaBV an. Den passenden Zahlungsplan erstellen Sie mit der MaBV-Zahlungsplan Vorlage, die Raten berechnet der MaBV-Raten-Rechner.
Gewichteter Baufortschritt
Der Gesamtfortschritt in Prozent ergibt sich, wenn Sie den Fertigstellungsgrad jedes Gewerks mit seinem Anteil an den Baukosten gewichten. Beispiel: Rohbau mit 35 % Anteil zu 100 % fertig ergibt 35 Punkte, Estrich mit 3 % Anteil zu 50 % fertig ergibt 1,5 Punkte. Die Summe aller Gewerke ist der gewichtete Stand. Er ist aussagekräftiger als eine Schätzung nach Augenmaß, ersetzt aber nicht die Prüfung der MaBV-Bautenstände.
Bautenstandsbericht für die Bank
Finanzierende Banken zahlen das Darlehen des Käufers meist nach Baufortschritt aus. Dafür reichen sie die Ratenanforderung des Bauträgers mit einem Nachweis des Bautenstands ein. Ein klarer Bericht mit Fotos, Stichtag und Unterschrift der Bauleitung beschleunigt die Auszahlung. Er hilft auch, wenn die Bank einen eigenen Gutachter schickt, weil dieser die Angaben schnell abgleichen kann.
Typische Fehler im Bautenstandsbericht
- MaBV-Bautenstand als erreicht gemeldet, obwohl noch Restarbeiten offen sind.
- Fotos ohne Datum oder ohne Bezug zum Stichtag.
- Verzögerungen verschwiegen, die Käufer später über den Fertigstellungstermin erfahren.
- Anteile an den Baukosten addieren sich nicht zu 100 %, der Gesamtfortschritt wird dadurch verzerrt.
- Unregelmäßige Berichte statt eines festen Rhythmus, etwa monatlich.
