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Abnahme Checkliste Gewerke – kostenlos als PDF herunterladen
Die Abnahme je Gewerk ist die förmliche Billigung der Leistung einer einzelnen Firma, etwa des Rohbauers, Dachdeckers oder Fliesenlegers, als im Wesentlichen vertragsgerecht. Mit ihr beginnt die Gewährleistung, die Beweislast für Mängel geht auf den Auftraggeber über und die Schlusszahlung wird fällig. Weil jedes Gewerk eigene typische Mängel hat, braucht jede Abnahme eigene Prüfpunkte. Dieser Artikel zeigt, worauf Sie bei zwölf Gewerken achten, welche Unterlagen Sie anfordern und wie Sie Teilabnahme und Zustandsfeststellung richtig einsetzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit der Abnahme je Gewerk beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, die Gefahr geht über und die Beweislast für Mängel wechselt zum Auftraggeber.
- Verlangt der Auftragnehmer beim VOB-Vertrag nach Fertigstellung die Abnahme, ist sie binnen 12 Werktagen durchzuführen (§ 12 Abs. 1 VOB/B); in sich abgeschlossene Teile sind auf Verlangen gesondert abzunehmen (§ 12 Abs. 2 VOB/B).
- Bekannte Mängel und eine Vertragsstrafe müssen bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst gehen Rechte verloren (§ 640 Abs. 3 BGB, § 12 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B).
- Jedes Gewerk hat eigene Prüfpunkte und Nachweise: Estrich-Belegreife, Dichtheitsprüfung, Elektro-Prüfprotokoll, hydraulischer Abgleich.
- Wird eine Leistung vom Folgegewerk verdeckt, hilft eine Zustandsfeststellung oder Teilabnahme vorher, damit später klar ist, wer für welchen Mangel einsteht.
Warum die Abnahme je Gewerk so wichtig ist
Auf einer Baustelle mit vielen Einzelvergaben schließt jede Firma einen eigenen Vertrag mit dem Auftraggeber. Jede dieser Leistungen muss abgenommen werden. Die Abnahme ist keine Formalie: Sie ist nach § 640 BGB eine Hauptpflicht des Auftraggebers und hat weitreichende Folgen.
Folgen der Abnahme
| Folge | Bedeutung für den Auftraggeber |
|---|---|
| Beginn der Gewährleistung | Die Frist für Mängelansprüche läuft ab dem Abnahmedatum (§ 634a Abs. 2 BGB, § 13 Abs. 4 VOB/B). |
| Beweislastumkehr | Nach der Abnahme muss der Auftraggeber beweisen, dass ein Mangel vorliegt. |
| Gefahrübergang | Beschädigungen nach der Abnahme gehen nicht mehr zulasten der Firma. |
| Fälligkeit | Die Schlusszahlung wird nach Abnahme und prüfbarer Schlussrechnung fällig. |
| Verlust nicht vorbehaltener Rechte | Bekannte, nicht vorbehaltene Mängel und eine nicht vorbehaltene Vertragsstrafe können verloren gehen. |
Wie eine Abnahme rechtlich abläuft und was ins Protokoll gehört, erklärt der Artikel Bauabnahme und Abnahmeprotokoll. Hier geht es um die Praxis: Was prüfen Sie bei welchem Gewerk?
Abnahme vorbereiten: für alle Gewerke
- Vertrag und Leistungsverzeichnis bereitlegen, dazu Pläne, Baubeschreibung und Bemusterung.
- Offene Mängel aus früheren Begehungen und Mängelanzeigen nach VOB zusammenstellen.
- Nachweise anfordern: Prüfprotokolle, Fachunternehmererklärungen, Produktdatenblätter, Wartungsanleitungen.
- Termin schriftlich vereinbaren und alle Beteiligten einladen, bei Bauträgerprojekten ggf. auch die Objektüberwachung.
- Werkzeug mitnehmen: Wasserwaage, Richtlatte, Meterstab, Taschenlampe, Feuchtemessgerät, Kamera.
- Vorbehalte vorbereiten: Vertragsstrafe und bekannte Mängel gehören ausdrücklich ins Protokoll.
💡 Checkliste für jedes Gewerk
Die kostenlose Abnahme-Checkliste je Gewerk enthält Prüfpunkte für Rohbau, Dach, Fenster, Putz, Estrich, Fliesen, Maler, Bodenbelag, Sanitär, Elektro, Heizung und Türen als PDF. Für das Ergebnis nutzen Sie die Vorlage Abnahmeprotokoll.
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So hilft BauDock
Wer mehrere Gewerke abnimmt, braucht für jedes ein eigenes Protokoll mit eigenem Datum. In BauDock legen Sie eigene Vorlagen je Gewerk an, etwa mit den Prüfpunkten für Estrich oder Elektro, und füllen sie vor Ort auf dem iPad aus. Fotoplätze zeigen, was dokumentiert werden soll. Festgestellte Mängel gehen mit Ort im Grundriss, Firma und Frist an die jeweilige Firma; das PDF unterschreiben die Beteiligten auf Papier.
Checkliste: worauf Sie je Gewerk achten
Rohbau
- Achsmaße, Wandstärken, Rohbaumaße von Öffnungen und lichte Höhen nach Plan.
- Ebenheit und Lotrechtheit nach DIN 18202, Aussparungen und Durchbrüche vollständig.
- Abdichtung erdberührter Bauteile vor dem Verfüllen geprüft und fotografiert.
- Betonierprotokolle, Lieferscheine und Bewehrungsabnahmen vollständig (siehe Betonierprotokoll).
Dach
- Eindeckung vollständig, Anschlüsse an Kamine, Gauben, Wände und Durchdringungen dicht.
- Dachentwässerung mit Gefälle, Rinnen und Fallrohre frei, Notüberläufe bei Flachdächern.
- Dämmung und Luftdichtheitsschicht lückenlos, sofern noch sichtbar.
- Sicherheitseinrichtungen für spätere Wartung (Anschlagpunkte, Laufwege) vorhanden.
Fenster und Außentüren
- Typ, Verglasung, Farbe und Beschläge wie bemustert; Glas ohne Kratzer.
- Funktion jedes Flügels: öffnen, kippen, schließen, Dichtungen anliegend.
- Anschlussfugen innen luftdicht, außen schlagregendicht; Fensterbänke mit Gefälle.
- Rollläden und Sonnenschutz in Funktion, Bedienelemente beschriftet.
Innenputz und Trockenbau
- Oberflächenqualität wie vereinbart (Q-Stufe), Kanten gerade, keine Risse und Abplatzungen.
- Ebenheit im Streiflicht prüfen, Anschlüsse an Fenster und Decken sauber ausgeführt.
Estrich
- Höhenlage und Ebenheit nach DIN 18202, Randdämmstreifen vorhanden, Bewegungsfugen nach Fugenplan.
- Belegreife durch CM-Messung nachgewiesen, Messstellen bei Fußbodenheizung markiert.
- Aufheizprotokoll bei beheiztem Estrich vollständig.
Fliesen und Bodenbeläge
- Fugenbild gleichmäßig, keine Hohllagen (Abklopfen), keine Kantenüberstände.
- Gefälle in Duschen zum Ablauf, Abdichtung im Verbund dokumentiert.
- Elastische Fugen (Wartungsfugen) an Ecken und Anschlüssen vollständig.
- Bodenbeläge ohne Fugen, Beulen oder Farbabweichungen, Sockelleisten fest.
Maler
- Deckende, gleichmäßige Beschichtung ohne Ansätze im Streiflicht.
- Farbtöne wie bemustert, Abklebungen restlos entfernt, keine Farbspritzer an Fenstern und Böden.
Sanitär
- Dichtheitsprüfung der Trinkwasserleitungen mit Protokoll, Spülprotokoll.
- Objekte fest montiert, Silikonfugen sauber, Abläufe frei, Warmwasser an jeder Zapfstelle.
- Absperrventile zugänglich und beschriftet, Bedienungsanleitungen übergeben.
Elektro
- Prüfprotokoll der Erstprüfung nach DIN VDE 0100-600 mit Messwerten.
- Anzahl und Lage von Steckdosen, Schaltern und Auslässen nach Plan; Unterverteilung beschriftet.
- Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen ausgelöst und geprüft, Rauchwarnmelder montiert.
Heizung und Lüftung
- Druckprüfung und Inbetriebnahmeprotokoll, Nachweis des hydraulischen Abgleichs.
- Alle Heizkreise warm, Raumthermostate zugeordnet, Lüftungsanlage eingeregelt mit Protokoll.
- Einweisung des Nutzers, Wartungshinweise und Herstellerunterlagen übergeben.
Innentüren
- Türblätter ohne Beschädigung, gleichmäßige Spaltmaße, Schlösser und Drücker in Funktion.
- Brand- und Rauchschutztüren mit Kennzeichnung und selbstschließend.
Unterlagen, die Sie je Gewerk anfordern sollten
| Gewerk | Typische Nachweise |
|---|---|
| Rohbau | Betonierprotokolle, Lieferscheine, Bewehrungsabnahme, Abdichtungsfotos |
| Dach | Fotodokumentation der Anschlüsse, Produktdatenblätter |
| Fenster | Produktpässe, U-Werte, Montagedokumentation |
| Estrich | CM-Messprotokolle, Aufheizprotokoll, Fugenplan |
| Fliesen | Nachweis der Verbundabdichtung, Produktdatenblätter |
| Sanitär | Dichtheits- und Spülprotokoll, Bedienungsanleitungen |
| Elektro | Prüfprotokoll nach DIN VDE 0100-600, Stromlaufpläne |
| Heizung/Lüftung | Inbetriebnahme, hydraulischer Abgleich, Einregulierung, Wartungsunterlagen |
Diese Unterlagen gehören später in die Revisionsunterlagen und, beim Bauträger, in die Übergabeunterlagen für die Käufer.
Teilabnahme, Zustandsfeststellung und fiktive Abnahme
Viele Leistungen werden vom nächsten Gewerk verdeckt: Abdichtung vom Estrich, Estrich vom Belag, Installation vom Trockenbau. Wird erst am Ende abgenommen, ist kaum noch zu klären, welche Firma einen Mangel verursacht hat. Zwei Instrumente helfen:
- Teilabnahme: Beim VOB-Vertrag sind in sich abgeschlossene Teile der Leistung auf Verlangen gesondert abzunehmen (§ 12 Abs. 2 VOB/B). Mit ihr beginnt für diesen Teil bereits die Gewährleistung.
- Zustandsfeststellung: Eine gemeinsame Feststellung des Zustands vor dem Verdecken, ohne rechtliche Abnahme. Beim BGB-Bauvertrag regelt § 650g BGB die Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme; mehr im Artikel Zustandsfeststellung nach § 650g BGB.
💡 Verdeckte Leistungen im Bautagebuch festhalten
Fotografieren Sie Abdichtung, Leitungen und Dämmung, bevor das nächste Gewerk sie schließt. Im Bautagebuch von BauDock landen die Fotos mit Datum beim jeweiligen Tag und den Firmen vor Ort – so lässt sich später belegen, in welchem Zustand die Leistung übergeben wurde.
Achten Sie außerdem auf die fiktive Abnahme: Beim VOB-Vertrag gilt die Leistung ohne Abnahmeverlangen nach 12 Werktagen ab schriftlicher Fertigstellungsmitteilung als abgenommen, bei Inbenutzungnahme nach 6 Werktagen (§ 12 Abs. 5 VOB/B). Nach § 640 Abs. 2 BGB tritt sie ein, wenn der Auftraggeber eine gesetzte angemessene Frist verstreichen lässt, ohne die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels zu verweigern.
Typische Fehler bei der Abnahme je Gewerk
- Vertragsstrafe nicht vorbehalten: Der Anspruch geht verloren.
- Bekannte Mängel nicht ins Protokoll: Rechte auf Nacherfüllung können eingeschränkt sein.
- Nachweise nicht angefordert: Prüfprotokolle fehlen später bei Übergabe und Wartung.
- Verdeckte Leistungen ohne Zustandsfeststellung: Verantwortung für Mängel lässt sich nicht mehr klären.
- Fiktive Abnahme übersehen: Auf eine Fertigstellungsmitteilung nicht reagiert.
- Unterschiedliche Abnahmedaten nicht erfasst: Gewährleistungsfristen je Gewerk sind unbekannt.
ℹ️ Keine Rechtsberatung
Die Checkliste ersetzt keine Prüfung durch Fachleute und keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Vertrag, die Leistungsbeschreibung und die anerkannten Regeln der Technik.
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