Bauvertrag Checkliste: worauf es vor der Unterschrift ankommt
Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks (§ 650a BGB). Für ihn gelten die allgemeinen Regeln des Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB) und die besonderen Vorschriften der §§ 650a bis 650h BGB. Häufig wird zusätzlich die VOB/B vereinbart. Die meisten Streitigkeiten auf dem Bau entstehen nicht auf der Baustelle, sondern aus unklaren Verträgen: unvollständige Leistungsbeschreibung, fehlende Regeln für Nachträge (siehe Nachtrag Bau), unklare Fristen. Die Checkliste macht diese Lücken sichtbar, bevor sie Geld kosten. Grundlagen im Lexikon unter Werkvertrag und Bauvertrag.
Die wichtigsten Regelungen und ihre Rechtsgrundlage
| Thema | Gesetz / VOB/B | Prüffrage |
|---|---|---|
| Änderungen und Nachträge | §§ 650b, 650c BGB; § 2 Abs. 5, 6 VOB/B | Wie werden Anordnungen vergütet? |
| Abschlagszahlungen | § 632a BGB; § 16 VOB/B; MaBV | Nach Baufortschritt, prüfbar, mit Fristen? |
| Vertragsfristen | § 5 VOB/B | Welche Termine sind ausdrücklich verbindlich? |
| Behinderung | § 6 VOB/B | Wie verlängern sich Fristen? |
| Bauhandwerkersicherung | § 650f BGB | Nicht ausgeschlossen (unabdingbar)? |
| Abnahme | § 640 BGB; § 12 VOB/B | Förmlich, mit Protokoll, Teilabnahmen? |
| Zustandsfeststellung | § 650g BGB | Was gilt bei verweigerter Abnahme? |
| Verjährung Mängel | § 634a BGB; § 13 Abs. 4 VOB/B | 5 Jahre BGB, 4 Jahre VOB/B oder abweichend? |
| Kündigung | §§ 648, 648a, 650h BGB; §§ 8, 9 VOB/B | Gründe, Schriftform, Abrechnung? |
Vertragsstrafe und Sicherheiten
Eine Vertragsstrafe in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach der Rechtsprechung des BGH nur wirksam, wenn sie insgesamt auf höchstens 5 % der Auftragssumme begrenzt ist; üblich sind 0,2 bis 0,3 % je Werktag. Wer die Strafe verlangen will, muss sie sich bei der Abnahme vorbehalten (§ 341 Abs. 3 BGB, § 11 Abs. 4 VOB/B), dafür gibt es das Muster Vorbehalt der Vertragsstrafe. Bei Sicherheiten sind Vertragserfüllungssicherheiten von 5 bis 10 % und Gewährleistungssicherheiten von 3 bis 5 % verbreitet. Bürgschaften auf erstes Anfordern sind in AGB unwirksam. Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden; das Verlangen formulieren Sie mit dem Muster Bauhandwerkersicherung.
Besonderheiten: Verbraucherbauvertrag und VOB/B
- Verbraucherbauvertrag (§§ 650i bis 650n BGB): Textform, Baubeschreibung, verbindliche Bauzeit, Widerrufsrecht von 14 Tagen, Abschläge höchstens 90 % und eine Sicherheit von 5 % für den Verbraucher (§ 650m BGB).
- VOB/B gegenüber Verbrauchern: Sie unterliegt der vollen AGB-Kontrolle; der Text muss dem Verbraucher vorliegen.
- VOB/B zwischen Unternehmern: Nur wenn sie ohne inhaltliche Abweichungen vereinbart ist, entfällt die Inhaltskontrolle einzelner Klauseln (§ 310 Abs. 1 Satz 3 BGB).
- Bauträgervertrag: zusätzlich notarielle Beurkundung und Zahlungsplan nach MaBV, siehe Bauträgervertrag.
Typische Fehler im Bauvertrag
- Leistungsbeschreibung mit Lücken an den Schnittstellen zu anderen Gewerken.
- Bauzeitenplan beigefügt, aber nicht festgelegt, welche Termine Vertragsfristen sind.
- Vertragsstrafe ohne Obergrenze oder mit zu hohem Tagessatz; die Klausel ist dann insgesamt unwirksam.
- Skonto ohne klare Frist und Bezugsgröße.
- Rangfolge widersprüchlicher Unterlagen nicht geregelt.
- Wartung technischer Anlagen nicht beauftragt; bei der VOB/B verkürzt sich die Verjährung dann auf zwei Jahre (§ 13 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B).