Ein Nachtrag ist die zusätzliche Vergütung für Leistungen, die geändert oder zusätzlich ausgeführt werden und im ursprünglichen Bauvertrag nicht enthalten sind. Grundlage sind beim VOB/B-Vertrag vor allem § 2 Abs. 5 und 6, beim BGB-Bauvertrag die §§ 650b und 650c. Dieser Artikel erklärt, wann ein Nachtrag berechtigt ist, warum Sie zusätzliche Leistungen vor Ausführung ankündigen müssen, wie Sie ein Nachtragsangebot kalkulieren und dokumentieren – mit Muster.
- Ändern sich durch Anordnungen des Auftraggebers die Preisgrundlagen, ist nach § 2 Abs. 5 VOB/B ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren.
- Für zusätzliche Leistungen besteht nach § 2 Abs. 6 VOB/B ein Anspruch auf besondere Vergütung – der Auftragnehmer muss ihn aber vor Beginn der Ausführung ankündigen.
- Beim BGB-Bauvertrag sollen sich die Parteien nach § 650b BGB zunächst einigen; nach 30 Tagen ohne Einigung kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen.
- Die Vergütung richtet sich nach § 650c BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen; eine hinterlegte Urkalkulation kann fortgeschrieben werden.
- Gutes Nachtragsmanagement heißt: Anordnung festhalten, früh anmelden, prüfbar kalkulieren und vor der Ausführung vereinbaren.
Was ist ein Nachtrag am Bau?
Kaum ein Bauvorhaben wird genau so gebaut, wie es ausgeschrieben wurde. Pläne ändern sich, Bauherren haben neue Wünsche, der Baugrund ist anders als erwartet oder im Leistungsverzeichnis fehlt eine notwendige Leistung. Für solche Abweichungen verlangt der Auftragnehmer eine zusätzliche Vergütung: den Nachtrag. Rechtlich geht es um zwei Fragen – darf der Auftraggeber die Änderung verlangen, und welche Vergütung steht dem Auftragnehmer dafür zu?
| Fall | Beispiel | Grundlage |
|---|---|---|
| Mengenänderung | Statt 400 m² werden 480 m² Putz ausgeführt (mehr als 10 % Abweichung) | § 2 Abs. 3 VOB/B |
| Geänderte Leistung | Anderes Fliesenformat, geänderter Wandaufbau, verschobene Bauzeit auf Anordnung | § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 5 VOB/B |
| Zusätzliche Leistung | Zusätzliche Abdichtung, die im LV fehlt, aber für die Ausführung erforderlich ist | § 1 Abs. 4, § 2 Abs. 6 VOB/B |
| Leistung ohne Auftrag | Auftragnehmer führt eigenmächtig eine Leistung aus | § 2 Abs. 8 VOB/B |
Nachtrag nach VOB/B: § 2 Abs. 5 und Abs. 6
Geänderte Leistung (§ 2 Abs. 5 VOB/B)
Werden durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Die Vereinbarung soll vor der Ausführung getroffen werden. Eine Ankündigung ist hier keine Anspruchsvoraussetzung – trotzdem sollten Sie den Nachtrag sofort anmelden, um Streit über die Höhe zu vermeiden. Das Recht des Auftraggebers, Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen, ergibt sich aus § 1 Abs. 3 VOB/B.
Zusätzliche Leistung (§ 2 Abs. 6 VOB/B)
Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung. Er muss den Anspruch jedoch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Ausführung beginnt. Die Vergütung bestimmt sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung; sie ist möglichst vor Beginn der Ausführung zu vereinbaren. Zur Ausführung nicht vereinbarter, aber erforderlicher Leistungen ist der Auftragnehmer nach § 1 Abs. 4 VOB/B auf Verlangen verpflichtet, außer wenn sein Betrieb darauf nicht eingerichtet ist.
Leistungen, die der Auftragnehmer ohne Auftrag oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Vertrag ausführt, werden nach § 2 Abs. 8 VOB/B grundsätzlich nicht vergütet. Eine Vergütung gibt es nur, wenn der Auftraggeber sie nachträglich anerkennt oder wenn sie für die Vertragserfüllung notwendig waren, seinem mutmaßlichen Willen entsprachen und ihm unverzüglich angezeigt wurden.
Nachtrag nach BGB: § 650b und § 650c
Seit 2018 enthält das BGB ein eigenes Anordnungsrecht für Bauverträge. Es gilt unmittelbar, wenn die VOB/B nicht vereinbart ist; wie es sich zum VOB/B-Vertrag verhält, ist in Teilen umstritten.
- Änderungsbegehren: Der Besteller verlangt eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig ist.
- Angebot und Einigung: Die Parteien streben Einvernehmen über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung erstellen – bei einer Änderung des Werkerfolgs nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Trägt der Besteller die Planungsverantwortung, muss der Unternehmer erst ein Angebot machen, wenn der Besteller die nötige Planung vorgelegt hat.
- Anordnung nach 30 Tagen: Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer muss folgen, bei Änderung des Werkerfolgs nur, wenn es ihm zumutbar ist.
- Vergütung (§ 650c Abs. 1): Mehr- oder Mindervergütung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.
- Urkalkulation (§ 650c Abs. 2): Der Unternehmer kann auf die Ansätze einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen; es wird vermutet, dass die fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Abs. 1 entspricht.
- Abschläge (§ 650c Abs. 3): Ohne Einigung kann der Unternehmer bei Abschlagszahlungen 80 % der im Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen; Überzahlungen sind nach der Schlussrechnung zurückzugewähren und zu verzinsen.
Nachtragsangebot kalkulieren
Ein Nachtragsangebot wird nur dann zügig beauftragt, wenn der Auftraggeber die Preise nachvollziehen kann. Bewährt hat sich, den Nachtrag aus der Auftragskalkulation fortzuschreiben: gleiche Lohnkosten je Stunde, gleiche Zuschläge, gleiche Aufwandswerte für vergleichbare Tätigkeiten. Nur wo es keine Vergleichsposition gibt, werden Ansätze neu ermittelt. In BauDock legen Sie den Nachtrag als eigenes Angebot mit Nachtragsnummer an, kalkulieren je Position und übernehmen die Mengen aus dem Aufmaß.
- Leistungsbeschreibung: Was genau wird geändert oder zusätzlich ausgeführt? Bezug auf Anordnung, Plan oder Besprechung.
- Mengen: Aus Plänen oder Aufmaß ermittelt und nachvollziehbar dargestellt.
- Einzelkosten: Lohn (Stunden × Mittellohn), Material, Geräte, Nachunternehmer.
- Zuschläge: Baustellengemeinkosten, allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn – möglichst wie in der Urkalkulation.
- Zeitliche Folgen: Verlängert der Nachtrag die Bauzeit, sollten Sie das im Angebot benennen; eine Behinderung zusätzlich anzeigen, siehe Bedenkenanzeige und Behinderungsanzeige.
- Wegfallende Leistungen: Entfallen dafür andere Positionen, sind Minderkosten zu berücksichtigen.
Nachtragsmanagement: Dokumentation von Anfang an
Die meisten Nachträge scheitern nicht am Recht, sondern am Nachweis. Wer was wann angeordnet hat, wird Monate später oft bestritten. Gutes Nachtragsmanagement – auf Auftragnehmer- wie auf Auftraggeberseite – folgt deshalb einem festen Ablauf:
- Anordnung festhalten: Datum, Person, Inhalt – im Bautagebuch und im Protokoll der Baubesprechung.
- Bevollmächtigung prüfen: Darf die anordnende Person für den Auftraggeber handeln? Bauleiter von Architekturbüros haben oft keine Vollmacht für vergütungspflichtige Änderungen.
- Nachtrag anmelden: Sofort schriftlich ankündigen, dass die Leistung zusätzliche Kosten verursacht – zwingend vor Ausführung bei § 2 Abs. 6 VOB/B.
- Nachtragsangebot vorlegen: Kalkulation mit Mengen und Preisen, Bezug auf die Anordnung, Nachtragsnummer.
- Beauftragung abwarten oder Vorgehen dokumentieren, wenn die Leistung aus Zeitgründen vorher beginnen muss.
- Ausführung dokumentieren: Fotos, Mengen, Stunden – getrennt vom Hauptauftrag.
- Getrennt abrechnen: Nachträge in Abschlagsrechnung und Schlussrechnung kenntlich machen (§ 14 Abs. 1 VOB/B).
Muster: Nachtragsangebot nach VOB/B
Das folgende Muster verbindet Ankündigung und Nachtragsangebot in einem Schreiben. Als Tabelle mit Positionen, Mengen und Summen steht das Nachtragsangebot Muster als Excel-Datei bereit.