Beim Einheitspreisvertrag wird nach tatsächlich ausgeführten Mengen mal vereinbartem Einheitspreis abgerechnet (§ 2 Abs. 2 VOB/B), beim Pauschalvertrag gilt ein fester Gesamtpreis für die vereinbarte Leistung, unabhängig von den tatsächlichen Mengen (§ 2 Abs. 7 VOB/B). Der Unterschied liegt also darin, wer das Mengenrisiko trägt.
Einheitspreisvertrag: Abrechnung nach Aufmaß
Der Einheitspreisvertrag ist nach § 2 Abs. 2 VOB/B der Regelfall: Die Vergütung wird nach den vertraglichen Einheitspreisen und den tatsächlich ausgeführten Leistungen berechnet, wenn keine andere Berechnungsart vereinbart ist. Grundlage ist ein Leistungsverzeichnis mit Positionen, Mengenvordersätzen und Einheitspreisen. Abgerechnet wird nach Aufmaß und den Abrechnungsregeln der VOB/C sowie nach § 14 VOB/B.
Mengenänderungen um mehr als 10 % (§ 2 Abs. 3 VOB/B)
- Bis 10 % Abweichung vom Mengenansatz bleibt der Einheitspreis unverändert.
- Mehrmengen über 110 %: Für die darüber hinausgehende Menge ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren.
- Mindermengen unter 90 %: Auf Verlangen ist der Einheitspreis für die tatsächlich ausgeführte Menge zu erhöhen, soweit der Auftragnehmer nicht durch Mehrmengen in anderen Positionen oder auf andere Weise einen Ausgleich erhält.
Pauschalvertrag: fester Preis für eine definierte Leistung
Beim Pauschalvertrag wird die Vergütung als Pauschalsumme vereinbart. Nach § 2 Abs. 7 Nr. 1 VOB/B bleibt sie unverändert. Nur wenn die ausgeführte Leistung so erheblich von der vertraglich vorgesehenen abweicht, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist (§ 313 BGB), ist auf Verlangen ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu gewähren. Wichtig: Die Pauschale deckt nur das, was vertraglich beschrieben ist. Geänderte oder zusätzliche Leistungen auf Anordnung des Auftraggebers werden trotzdem nach § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B vergütet (§ 2 Abs. 7 Nr. 2), meist über ein Nachtragsangebot.
Detailpauschalvertrag und Globalpauschalvertrag
Beim Detailpauschalvertrag ist die Leistung im Einzelnen beschrieben, etwa durch ein Leistungsverzeichnis, nur die Mengen sind pauschaliert. Beim Globalpauschalvertrag ist die Leistung funktional beschrieben („schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus nach Baubeschreibung“); der Auftragnehmer übernimmt dann auch Teile des Planungs- und Vollständigkeitsrisikos. Der Begriff stammt aus Rechtsprechung und Praxis, nicht aus dem Gesetz.
Pauschalvertrag vs. Einheitspreisvertrag im Vergleich
| Merkmal | Einheitspreisvertrag | Pauschalvertrag |
|---|---|---|
| Vergütung | Menge × Einheitspreis | feste Pauschalsumme |
| Mengenrisiko | überwiegend beim Auftraggeber | überwiegend beim Auftragnehmer |
| Aufmaß | erforderlich | grundsätzlich nicht erforderlich |
| Preisanpassung bei Mengen | § 2 Abs. 3 VOB/B ab ±10 % | nur bei Unzumutbarkeit (§ 2 Abs. 7 VOB/B) |
| Geeignet, wenn | Mengen unsicher sind (Erdbau, Sanierung) | Leistung genau feststeht |
| Kostensicherheit Bauherr | geringer | höher, solange nichts geändert wird |
Beispiel mit Zahlen
Welcher Vertrag passt wann?
Für öffentliche Auftraggeber ist der Einheitspreisvertrag nach VOB/A die Regel; Pauschalverträge sind dort nur in geeigneten Fällen vorgesehen, wenn die Leistung nach Ausführungsart und Umfang genau bestimmt und eine Änderung bei der Ausführung nicht zu erwarten ist. Private Bauherren und Bauträger vereinbaren dagegen häufig Pauschalen, weil sie Kostensicherheit brauchen. Daneben gibt es den Stundenlohnvertrag für Arbeiten, die sich vorab nicht beschreiben lassen (siehe Stundenlohnarbeiten und Regiebericht).
Typische Fehler
- Unklare Leistungsbeschreibung beim Pauschalvertrag: Streit, ob eine Leistung „mit drin“ ist.
- Kein Aufmaß bei Einheitspreisen, weil man sich auf das LV verlässt.
- Änderungen ohne Nachtrag ausgeführt – die Pauschale schützt nicht vor geänderten Leistungen.
- Mengenmehrungen über 10 % nicht angemeldet, obwohl ein neuer Preis möglich wäre.