Eine Vertragsstrafe im Bauvertrag soll den Auftragnehmer dazu anhalten, vereinbarte Termine einzuhalten. Sie wird fällig, wenn er mit einer vertraglichen Frist in Verzug gerät – aber nur, wenn die Klausel wirksam ist, keine entlastende Behinderung vorliegt und der Auftraggeber sie sich bei der Abnahme vorbehalten hat. Dieser Artikel erklärt die Regeln nach § 11 VOB/B und §§ 339 ff. BGB, die von der Rechtsprechung gezogenen Höhengrenzen und die typischen Fehler beider Seiten.
- Eine Vertragsstrafe entsteht nur durch Vereinbarung. Weder BGB noch VOB/B sehen sie automatisch vor; § 11 VOB/B regelt lediglich, wie eine vereinbarte Strafe funktioniert.
- Bei Terminüberschreitung ist die Strafe nur verwirkt, wenn der Auftragnehmer in Verzug ist – also in der Regel schuldhaft eine verbindliche Frist überschreitet.
- In vorformulierten Verträgen (AGB) hält der BGH eine Obergrenze von höchstens 5 % der Auftragssumme für zulässig; seit 2024 muss sich diese Grenze beim Einheitspreisvertrag auf die tatsächlich geschuldete Vergütung beziehen.
- Nach der Abnahme kann der Auftraggeber die Strafe nur verlangen, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehalten hat (§ 341 Abs. 3 BGB, § 11 Abs. 4 VOB/B).
- Behinderungen aus dem Bereich des Auftraggebers verlängern die Ausführungsfristen nach § 6 VOB/B und können die Strafe entfallen lassen.
Was ist eine Vertragsstrafe im Bauvertrag?
Die Vertragsstrafe ist eine vorab vereinbarte Geldzahlung, die der Schuldner leisten muss, wenn er eine Verpflichtung nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt. Im Bauvertrag betrifft sie fast immer die Bauzeit: Für jeden Tag, um den der Auftragnehmer den Fertigstellungstermin oder einen verbindlichen Zwischentermin überschreitet, schuldet er einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz, begrenzt auf eine Höchstsumme.
Für den Auftraggeber hat die Vertragsstrafe zwei Funktionen: Sie setzt den Auftragnehmer unter Druck, Termine einzuhalten, und sie erspart dem Auftraggeber in Höhe der Strafe den oft schwierigen Nachweis eines konkreten Verzugsschadens. Für Bauträger ist das besonders relevant, weil sie ihrerseits Fertigstellungstermine gegenüber Käufern zugesagt haben.
Rechtsgrundlagen: §§ 339 ff. BGB und § 11 VOB/B
Die gesetzlichen Regeln stehen in den §§ 339 bis 345 BGB. § 11 Abs. 1 VOB/B verweist ausdrücklich auf diese Vorschriften und ergänzt sie um baurechtliche Besonderheiten:
| Vorschrift | Inhalt |
|---|---|
| § 339 BGB | Die Strafe ist verwirkt, wenn der Schuldner in Verzug kommt; bei Unterlassungspflichten mit der Zuwiderhandlung. |
| § 340, § 341 Abs. 2 BGB | Hat der Gläubiger einen Schadensersatzanspruch, kann er die Strafe als Mindestbetrag verlangen; ein weiterer Schaden bleibt geltend machbar. Die Strafe wird auf den Schaden angerechnet. |
| § 341 Abs. 3 BGB | Nimmt der Gläubiger die Erfüllung an, kann er die Strafe nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält. |
| § 343 BGB | Eine unverhältnismäßig hohe Strafe kann auf Antrag durch Urteil herabgesetzt werden – nicht aber, wenn ein Kaufmann sie im Betrieb seines Handelsgewerbes versprochen hat (§ 348 HGB). |
| § 345 BGB | Bestreitet der Schuldner die Verwirkung, weil er erfüllt habe, muss er die Erfüllung beweisen. |
| § 11 Abs. 2 VOB/B | Ist die Strafe für die Nichteinhaltung einer Frist vereinbart, wird sie fällig, wenn der Auftragnehmer in Verzug gerät. |
| § 11 Abs. 3 VOB/B | Ist die Strafe nach Tagen bemessen, zählen nur Werktage (also einschließlich Samstag); bei Bemessung nach Wochen gilt jeder Werktag als 1/6 Woche. |
| § 11 Abs. 4 VOB/B | Nach der Abnahme kann die Strafe nur verlangt werden, wenn sie bei der Abnahme vorbehalten wurde. |
Wann ist die Vertragsstrafe verwirkt? Fristen und Verzug
Voraussetzung ist zunächst eine verbindliche Vertragsfrist. Nach § 5 Abs. 1 VOB/B gelten Einzelfristen in einem Bauzeitenplan nur dann als Vertragsfristen, wenn das im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Unverbindliche Kontrolltermine lösen keine Vertragsstrafe aus. Wer die Strafe an Zwischentermine knüpfen will, muss diese also eindeutig als Vertragsfristen bezeichnen.
Hinzu kommt der Verzug: Der Auftragnehmer muss die Frist überschritten haben, ohne dass ihn dies entlastet. Verzug setzt nach § 286 BGB Verschulden voraus. Ist ein Termin kalendermäßig bestimmt, bedarf es keiner Mahnung. Hat der Auftragnehmer die Verzögerung nicht zu vertreten – etwa weil Pläne fehlten, ein Vorgewerk nicht fertig war oder der Auftraggeber Änderungen angeordnet hat –, fehlt es am Verzug und damit an der Verwirkung.
Vertragsstrafe in AGB: Welche Höhe ist zulässig?
Die meisten Vertragsstrafen stehen in vorformulierten Vertragsbedingungen des Auftraggebers. Dann unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Eine zu hohe Strafe ist nicht nur herabzusetzen, sondern insgesamt unwirksam – der Auftraggeber verliert die Vertragsstrafe dann vollständig. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben sich folgende Leitlinien ergeben:
- Gesamtobergrenze 5 %: Mit Urteil vom 23.01.2003 (VII ZR 210/01) hat der BGH entschieden, dass eine Obergrenze von mehr als 5 % der Auftragssumme in AGB des Auftraggebers den Auftragnehmer unangemessen benachteiligt. Die frühere Grenze von 10 % wurde damit aufgegeben.
- Bezugsgröße beim Einheitspreisvertrag: Mit Urteil vom 15.02.2024 (VII ZR 42/22) hat der BGH eine 5-%-Klausel für unwirksam erklärt, die an die bei Vertragsschluss genannte Auftragssumme anknüpfte. Beim Einheitspreisvertrag kann die tatsächlich geschuldete Vergütung niedriger ausfallen, sodass die Strafe dann mehr als 5 % der geschuldeten Vergütung betragen könnte. Sicherer ist es, auf die Netto-Abrechnungssumme bzw. die tatsächlich geschuldete Vergütung abzustellen.
- Tagessatz: Neben der Obergrenze muss auch der Tagessatz angemessen sein. Tagessätze von 0,5 % je Arbeitstag hat der BGH in AGB als zu hoch angesehen. Sätze im Bereich von etwa 0,2 % je Werktag werden in der Praxis überwiegend als unbedenklich eingeschätzt; bei 0,3 % ist die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte nicht einheitlich. Mit dem Online-Rechner können Sie die Vertragsstrafe Bau berechnen, Tagessatz und Obergrenze eingeschlossen.
- Zwischentermine: Strafen für Zwischenfristen dürfen sich nicht so aufsummieren, dass die Gesamtgrenze überschritten wird, und sollten sich auf den Wert der jeweils betroffenen Teilleistung beziehen.
Vorbehalt bei der Abnahme: der häufigste Fehler
Selbst eine wirksam vereinbarte und verwirkte Vertragsstrafe geht verloren, wenn der Auftraggeber sie sich bei der Abnahme nicht vorbehält. So bestimmen es § 341 Abs. 3 BGB und § 11 Abs. 4 VOB/B. Der Vorbehalt muss grundsätzlich bei der Abnahme erklärt werden – nicht vorher in einem Schreiben und nicht erst danach mit der Schlussrechnungsprüfung. Bei einer förmlichen Abnahme gehört er ins Abnahmeprotokoll.
Als eigenes Schreiben zum Ausfüllen gibt es das Vorbehalt Vertragsstrafe Muster als Word und PDF.
- Fiktive Abnahme beachten: Auch bei einer Abnahme durch Fristablauf (§ 640 Abs. 2 BGB) oder nach § 12 Abs. 5 VOB/B stellt sich die Vorbehaltsfrage. Wer abwartet, riskiert den Verlust.
- Vertreter bevollmächtigen: Führt die Bauleitung oder ein Architekt die Abnahme durch, sollte geklärt sein, dass sie den Vorbehalt erklären darf und muss.
- Vertragliche Verschiebung: Manche Verträge erlauben, die Strafe noch bis zur Schlusszahlung geltend zu machen. Ob eine solche Klausel trägt, hängt von ihrer Formulierung ab; verlassen Sie sich nicht ungeprüft darauf.
Behinderung entlastet: Wann die Strafe entfällt
Für Auftragnehmer ist die Behinderungsanzeige das wichtigste Mittel gegen eine Vertragsstrafe. Nach § 6 Abs. 2 VOB/B werden Ausführungsfristen verlängert, soweit die Behinderung durch einen Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers, durch Streik oder Aussperrung, durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände verursacht ist. Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung. Die Verlängerung bemisst sich nach § 6 Abs. 4 VOB/B nach der Dauer der Behinderung zuzüglich eines angemessenen Aufschlags für die Wiederaufnahme der Arbeiten.
Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die Behinderung unverzüglich schriftlich angezeigt wurde (§ 6 Abs. 1 VOB/B), es sei denn, Tatsache und hindernde Wirkung waren dem Auftraggeber offenkundig bekannt. Werden die Termine durch erhebliche Störungen oder Änderungen grundlegend verschoben, kann die Vertragsstrafe nach der Rechtsprechung ganz entfallen, weil der ursprüngliche Zeitplan seine Grundlage verloren hat. Neue Termine sind dann nur strafbewehrt, wenn die Parteien das neu vereinbaren.
Praxistipps für Auftraggeber und Auftragnehmer
Für Auftraggeber und Bauträger
- Vertragsfristen eindeutig benennen und im Bauzeitenplan als solche kennzeichnen.
- Gesamtobergrenze höchstens 5 % der tatsächlich geschuldeten Netto-Vergütung, moderater Tagessatz, Zählweise (Werktage/Kalendertage) klar regeln.
- Eigene Mitwirkungspflichten (Pläne, Freigaben, Vorgewerke) termingerecht erfüllen – sonst entfällt der Verzug.
- Vorbehalt bei jeder Abnahme prüfen und protokollieren; bei Teilabnahmen ebenfalls.
- Bauablauf zeitnah dokumentieren: Bautagebuch, Besprechungsprotokolle, Fotos.
Für Auftragnehmer und Handwerk
- Vertragsstrafenklausel vor Vertragsschluss prüfen: Bezugsgröße, Obergrenze, Tagessatz, Zwischentermine.
- Jede Behinderung sofort schriftlich anzeigen und Ende der Behinderung mitteilen.
- Anordnungen und Planänderungen festhalten und mit Terminfolgen verknüpfen (siehe Nachtrag am Bau).
- Bei Abzügen in der Schlussrechnungsprüfung kontrollieren: Lag Verzug vor? Wurde der Vorbehalt erklärt? Ist die Klausel wirksam?