Wohnflächenberechnung nach WoFlV: die Anrechnungsregeln
Die Wohnflächenverordnung gilt verbindlich für preisgebundenen Wohnraum. Im Mietrecht und beim Wohnungskauf wird sie in der Regel ebenfalls angewendet, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 WoFlV). Grundflächen werden nach den lichten Maßen ab der Vorderkante der Bekleidung ermittelt (§ 3 WoFlV) und nach § 4 WoFlV angerechnet.
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Raumteile mit lichter Höhe ab 2 m | 100 % |
| Raumteile mit lichter Höhe von 1 m bis unter 2 m | 50 % |
| Raumteile mit lichter Höhe unter 1 m | 0 % |
| Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume | 50 % |
| Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Zubehörräume (Keller, Waschküche, Heizraum, Garage) | nicht Wohnfläche (§ 2 Abs. 3) |
| Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absatz | nicht angerechnet (§ 3 Abs. 3) |
Beispiel: Wohnung mit Terrasse und Dachgeschosswohnung
Wohnung WE 01 im Erdgeschoss hat sieben Wohnräume mit zusammen 75,30 m² nach Abzug eines Schachts und eine Terrasse von 14,40 m², die zu 25 % mit 3,60 m² zählt. Der Kellerraum bleibt außen vor. Ergebnis: 78,90 m² Wohnfläche. Bei der Dachgeschosswohnung WE 10 macht die Schräge den Unterschied: Das Wohnzimmer hat 29,28 m² Grundfläche, davon 6,20 m² mit 1 bis 2 m lichter Höhe; angerechnet werden 26,18 m². Mit der zu 50 % gewerteten Dachloggia kommt WE 10 auf 62,06 m², obwohl die Grundflächen deutlich größer sind.
Warum die Wohnfläche rechtlich zählt
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten ab, sieht der Bundesgerichtshof darin im Mietrecht einen Mangel, der zur Minderung berechtigt. Beim Kauf vom Bauträger kann eine zu geringe Fläche Minderungs- oder Schadensersatzansprüche auslösen, wenn sie als Beschaffenheit vereinbart ist. Bauträger sollten deshalb im Kaufvertrag festhalten, nach welcher Methode gerechnet wird, und in der Baubeschreibung die Flächen je Wohnung nennen. Das Zusammenspiel mit Kaufvertrag und Bauträgerrecht erklärt der Artikel Bauträgervertrag.
Weil die WoFlV im Kaufvertrag nicht automatisch gilt, sollte die Berechnungsmethode ausdrücklich genannt werden, ebenso ob die Fläche nach Plan oder nach Aufmaß der fertigen Wohnung ermittelt wird.
Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung
- Rohbaumaße statt Fertigmaße verwendet; Putz und Fliesen kosten schnell 2 bis 3 % Fläche.
- Balkone pauschal zu 50 % angesetzt, ohne dass Lage oder Qualität das rechtfertigen.
- Kellerräume, Hobbyräume im Keller oder Garagen zur Wohnfläche gezählt.
- Dachschrägen über die Grundfläche gerechnet, ohne die Höhen-Regel anzuwenden.
- DIN 277 und WoFlV verwechselt: Die DIN 277 liefert Netto-Raumflächen, keine Wohnfläche.