Die Flächenberechnung nach DIN 277 ermittelt die Grundflächen und Rauminhalte von Hochbauten nach einheitlichen Regeln: Die Brutto-Grundfläche (BGF) teilt sich in Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Raumfläche (NRF), die Netto-Raumfläche wiederum in Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF). Maßgeblich ist die Ausgabe DIN 277:2021-08. Die Flächen sind Bezugsgrößen für Kostenplanung, Honorar, Wirtschaftlichkeit und Vergleich von Gebäuden. Dieser Artikel erklärt die Begriffe, die Messregeln, ein Rechenbeispiel und den Unterschied zur Wohnflächenberechnung.
- Die DIN 277:2021-08 regelt Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und ersetzt die dreiteilige Fassung von 2016.
- Grundformel: BGF = KGF + NRF und NRF = NUF + TF + VF.
- Flächen werden nach Raumumschließung getrennt: Regelfall (R) allseitig umschlossen, Sonderfall (S) offen, etwa Balkone und Loggien.
- Die Flächen nach DIN 277 sind Bezugsgrößen für Kostenkennwerte nach DIN 276, aber nicht dasselbe wie die Wohnfläche nach WoFlV.
- Das Messverfahren (Planmaße oder Ist-Maße) ist anzugeben; Flächen sind nach Geschossen und Raumumschließung getrennt zu ermitteln.
Was regelt die Flächenberechnung nach DIN 277?
Die DIN 277 legt fest, wie Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau sowie die Grundflächen von Grundstücken ermittelt und gegliedert werden. Sie gilt für Neubau, Umbau und Bestand und für alle Nutzungsarten, vom Wohnhaus bis zum Bürogebäude. Die Norm sagt nicht, wie viel Fläche ein Gebäude haben soll, sondern wie man sie einheitlich misst, damit Kosten, Planungsvarianten und Gebäude vergleichbar werden.
Die Ausgabe August 2021 hat die frühere DIN 277-1:2016 ersetzt. Der Titel beschränkt den Geltungsbereich ausdrücklich auf den Hochbau. Inhaltlich wurden einzelne Begriffe klargestellt, etwa die Zuordnung von Flächen, deren Nutzung noch nicht feststeht. Die Regeln zu Mengen und Bezugseinheiten für die Kostenplanung, früher DIN 277-3, stehen heute in der DIN 276.
Begriffe der DIN 277: BGF, KGF, NRF, NUF, TF, VF
| Kürzel | Begriff | Was gehört dazu? |
|---|---|---|
| BGF | Brutto-Grundfläche | Gesamtfläche aller Grundrissebenen, gemessen an den äußeren Maßen der Baukonstruktion einschließlich Bekleidung |
| KGF | Konstruktions-Grundfläche | Fläche der Wände, Stützen, Pfeiler, Schornsteine und kleiner Schächte bis 1 m² lichter Querschnitt |
| NRF | Netto-Raumfläche | Nutzbarer Teil der BGF zwischen den aufgehenden Bauteilen |
| NUF | Nutzungsfläche | Flächen für die eigentliche Nutzung: Wohnen, Arbeiten, Lagern, Bilden usw. |
| TF | Technikfläche | Flächen für technische Anlagen: Heizraum, Hausanschlussraum, Technikzentrale |
| VF | Verkehrsfläche | Flure, Treppen, Aufzugsschächte über 1 m², Rampen, Eingangshallen |
| BRI | Brutto-Rauminhalt | Volumen innerhalb der äußeren Begrenzungsflächen (Gründung, Außenwände, Dach) |
| NRI | Netto-Rauminhalt | Volumen der Netto-Raumfläche mit den lichten Raumhöhen |
Gliederung der Nutzungsfläche
Die Nutzungsfläche wird nach der Art der Nutzung untergliedert. Die Norm ordnet die Netto-Raumfläche dazu Nutzungsgruppen zu; die Nutzungsfläche umfasst die Gruppen 1 bis 7, die Technikfläche die Gruppe 8 und die Verkehrsfläche die Gruppe 9.
| Gruppe | Nutzung | Beispiele |
|---|---|---|
| NUF 1 | Wohnen und Aufenthalt | Wohn- und Schlafräume, Gemeinschaftsräume, Pausenräume |
| NUF 2 | Büroarbeit | Büros, Besprechungsräume |
| NUF 3 | Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung | Werkstätten, Labore |
| NUF 4 | Lagern, Verteilen und Verkaufen | Lager, Keller, Verkaufsräume |
| NUF 5 | Bildung, Unterricht und Kultur | Unterrichtsräume, Bibliotheken |
| NUF 6 | Heilen und Pflegen | Behandlungs- und Pflegeräume |
| NUF 7 | Sonstige Nutzungen | Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Fahrzeugabstellflächen |
| TF 8 | Technische Anlagen | Heizung, Lüftung, Elektro, Hausanschluss |
| VF 9 | Verkehrserschließung und -sicherung | Flure, Treppenräume, Aufzüge |
Regelfall und Sonderfall der Raumumschließung
Seit 2016 unterscheidet die DIN 277 nur noch zwei Fälle der Raumumschließung. Der Regelfall (R) umfasst Flächen, die bei allen Begrenzungen vollständig umschlossen sind, also Boden, Decke und Wände haben. Der Sonderfall (S) umfasst Flächen, die nicht allseitig umschlossen sind, zum Beispiel Balkone, Loggien, Dachterrassen, offene Durchfahrten oder überdachte Freisitze. Beide Fälle werden getrennt ermittelt und ausgewiesen. Die früher bekannte Einteilung in a, b und c ist damit abgelöst.
Messregeln für die Flächenberechnung
- Messverfahren angeben: Ermittelt wird nach Planmaßen (Soll-Maße) oder nach tatsächlichen Maßen (Ist-Maße, siehe Aufmaß erstellen). Das gewählte Verfahren ist anzugeben.
- BGF außen messen: Maßgeblich sind die äußeren Maße der Baukonstruktion einschließlich Bekleidung, etwa Putz oder Vorsatzschale, in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten.
- NRF zwischen den Bauteilen: gemessen zwischen den aufgehenden Bauteilen, in Höhe der Bodenbelagsoberkante.
- Getrennt ermitteln: nach Geschossen, Bauabschnitten, Raumumschließung (R/S) und gegebenenfalls nach Ausbaustand.
- Kleine Öffnungen: Schächte und Öffnungen bis 1 m² lichter Querschnitt zählen zur KGF, nicht zur NRF.
- Raumhöhe: Anders als bei der Wohnfläche werden Flächen unter Schrägen nach DIN 277 grundsätzlich voll erfasst.
- Genauigkeit: richtet sich nach Planungsstand, also grober in der Vorplanung, genau in der Ausführungsplanung.
Beispiel: Flächenberechnung DIN 277 für ein Geschoss
Ein Bürogeschoss misst außen 20,00 m × 12,50 m. Die Außenwände sind 0,40 m dick, hinzu kommen Innenwände, Stützen und ein Installationsschacht von 0,8 m².
| Fläche | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| BGF | 20,00 m × 12,50 m | 250,0 m² |
| KGF | Außenwände 25,4 + Innenwände 9,8 + Stützen/Schacht 1,6 | 36,8 m² |
| NRF | BGF − KGF | 213,2 m² |
| NUF 2 (Büros) | Summe der Büroräume | 148,6 m² |
| NUF 7 (WC, Teeküche) | Summe Sanitär/Sonstige | 18,4 m² |
| TF | Elektro-Unterverteilung, Serverraum | 6,2 m² |
| VF | Flur, Treppenraum | 40,0 m² |
| Kontrolle | NUF + TF + VF | 213,2 m² ✓ |
Aus der Aufstellung ergeben sich Kennwerte wie das Verhältnis NUF/BGF (hier 66,8 %) oder VF/NUF. Sie zeigen, wie effizient ein Grundriss ist: Ein hoher Anteil Verkehrs- und Konstruktionsfläche bedeutet, dass ein großer Teil der gebauten und bezahlten Fläche nicht genutzt werden kann. Die kostenlose Excel-Vorlage zur Flächenberechnung nach DIN 277 rechnet Summen und Kennwerte je Geschoss automatisch.
Flächen nach DIN 277 und Baukosten
Die Flächen nach DIN 277 sind die Bezugseinheiten für Kostenkennwerte. Wer Baukosten in der Kostenschätzung über Euro je Quadratmeter BGF oder je Kubikmeter BRI ermittelt, muss die Flächen nach denselben Regeln messen wie die Datenquelle der Kennwerte, sonst passen die Werte nicht zusammen. Mehr dazu in den Artikeln Kostengruppen nach DIN 276 und im Lexikon unter Kostenschätzung und Kostenberechnung.
DIN 277 oder Wohnflächenverordnung?
Im Wohnungsbau wird die DIN 277 oft mit der Wohnflächenberechnung verwechselt. Für Miet- und Kaufverträge über Wohnungen ist meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich, sofern nichts anderes vereinbart ist. Sie rechnet anders: Flächen unter 1 m Höhe zählen nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
| Merkmal | DIN 277 | Wohnflächenverordnung |
|---|---|---|
| Zweck | Planung, Kosten, Vergleich | Miete, Kaufpreis, Förderung |
| Schrägen | Voll erfasst | Unter 1 m: 0 %, 1–2 m: 50 % |
| Balkon, Loggia | Voll, als Sonderfall (S) | In der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Keller, Heizraum | Als NUF bzw. TF erfasst | Nicht zur Wohnfläche |
| Ergebnis | Meist größer | Meist kleiner |
Bauträger sollten im Vertrag eindeutig angeben, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde. Für die Wohnfläche gibt es den Wohnflächen-Rechner und die Vorlage zur Wohnflächenberechnung.
Typische Fehler bei der Flächenberechnung
- Messverfahren nicht angegeben: Planmaße und Ist-Maße weichen voneinander ab, ohne Angabe ist das Ergebnis nicht prüfbar.
- Regelfall und Sonderfall addiert: Balkone gehören getrennt ausgewiesen, nicht in die BGF (R).
- Schächte falsch zugeordnet: bis 1 m² zur KGF, darüber zur NRF.
- DIN 277 und WoFlV vermischt, etwa im Exposé oder im Kaufvertrag.
- Veraltete Begriffe wie HNF/NNF oder die Fälle a/b/c aus alten Fassungen.
- Keine Kontrolle: NUF + TF + VF muss die NRF ergeben, KGF + NRF die BGF.