Flächenberechnung nach DIN 277: die Flächenarten
Die DIN 277 in der Fassung 2021-08 regelt die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau. Sie hat die DIN 277-1:2016 abgelöst und gilt für alle Gebäudearten. Die wichtigste Gleichung lautet BGF = NRF + KGF, die Netto-Raumfläche teilt sich in NRF = NUF + TF + VF. Einen ausführlichen Überblick gibt der Artikel Flächenberechnung nach DIN 277.
| Kürzel | Fläche | Beispiele |
|---|---|---|
| BGF | Brutto-Grundfläche | Summe aller Grundrissebenen, äußere Maße |
| KGF | Konstruktions-Grundfläche | Außen- und Innenwände, Stützen, Pfeiler |
| NRF | Netto-Raumfläche | NUF + TF + VF |
| NUF | Nutzungsfläche (Gruppen 1 bis 7) | Wohnen, Büro, Lager, Sanitärräume, Abstellräume |
| TF | Technikfläche | Heizungsraum, Hausanschlussraum, Technikzentrale |
| VF | Verkehrsfläche | Flure, Treppenhäuser, Aufzugsschächte |
| BRI | Brutto-Rauminhalt | BGF × Höhe je Geschoss |
Regelfall R und Sonderfall S
Flächen werden nach der Raumumschließung getrennt: Regelfall R sind allseitig umschlossene und überdeckte Bereiche, Sonderfall S sind Bereiche, die zum Gebäude gehören, aber nicht allseitig umschlossen sind, etwa Balkone, Loggien und überdeckte Terrassen. Die Vorlage führt beide Fälle in getrennten Zeilen und Summen.
Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen
Im Regelfall hat das Beispielgebäude 1.000 m² BGF über Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Raumliste ergibt 602,12 m² NUF, 23,24 m² TF und 141,62 m² VF, zusammen 766,98 m² NRF. Die KGF beträgt damit 233,02 m², das sind gut 23 % der BGF. Der Kennwert NUF/BGF liegt bei rund 60 %. Werte über 30 % KGF oder unter 8 % markiert die Vorlage als ungewöhnlich.
Wofür die Flächen nach DIN 277 gebraucht werden
Die BGF ist die Bezugsgröße für Kostenkennwerte der DIN 276 und für die Kostenschätzung in den frühen Leistungsphasen. Die Flächen erscheinen in Bauantrag, Wirtschaftlichkeitsberechnung und bei Gewerbemietverträgen. Bauträger nutzen sie in der Bauträgerkalkulation, um Baukosten je m² BGF anzusetzen.
Kennwerte richtig deuten
Die Vorlage rechnet sechs Kennwerte: NUF/BGF als Flächeneffizienz, NRF/BGF, KGF/BGF als Konstruktionsanteil, VF/NUF als Erschließungsaufwand, BGF/NUF und die mittlere Geschosshöhe aus BRI/BGF. Ein niedriger NUF-Anteil kann an dicken Außenwänden, großen Treppenhäusern oder vielen Kellerflächen liegen. Vergleichen Sie Kennwerte nur zwischen Gebäuden gleicher Nutzung und Bauweise, sonst führen sie in die Irre. Für die Kostenschätzung wird die BGF mit einem Kostenkennwert je m² BGF multipliziert; deshalb wirkt sich ein Fehler in der BGF direkt auf das Budget aus. Bei Umbauten und im Bestand ist zusätzlich zu klären, welche Flächen tatsächlich verändert werden.
Typische Fehler bei der Flächenberechnung nach DIN 277
- Geschossfläche nach BauNVO (für GFZ) mit der BGF nach DIN 277 gleichgesetzt.
- BGF aus Innenmaßen statt aus den äußeren Maßen der Bauteile ermittelt.
- Balkone und überdeckte Terrassen dem Regelfall R zugeschlagen.
- DIN 277 und Wohnflächenverordnung vermischt: Für die Wohnfläche gilt die WoFlV.
- Sanitär- und Abstellräume als Verkehrsfläche gezählt; sie gehören zur Nutzungsfläche.