Die Due Diligence eines Grundstücks ist die systematische Prüfung vor dem Ankauf, ob das Grundstück rechtlich, planungsrechtlich, technisch und wirtschaftlich für das geplante Projekt geeignet ist. Für Bauträger und Projektentwickler entscheidet sie darüber, ob aus einem Grundstück ein rentables Projekt wird oder ob Baulasten, Altlasten, fehlendes Baurecht oder ein schwieriger Baugrund die Kalkulation zerstören. Dieser Artikel beschreibt die Prüfbereiche, die wichtigsten Unterlagen und Behörden, den zeitlichen Ablauf und enthält eine Checkliste für die Grundstücksprüfung.
- Eine Due Diligence für das Grundstück prüft Recht, Planungsrecht, Technik, Umwelt und Wirtschaftlichkeit vor dem Kaufvertrag.
- Kernunterlagen: Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan oder Beurteilung nach § 34/§ 35 BauGB, Altlastenauskunft, Bodengutachten.
- Eine Bauvoranfrage schafft frühe Sicherheit über die Bebaubarkeit, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt.
- Ergebnisse fließen in die Kalkulation (Grundstück, Erschließung, Baugrund, Abbruch) und in den Kaufvertrag (Rücktrittsrechte, Gewährleistung, Kaufpreisanpassung).
- Strukturiert und dokumentiert ist die Prüfung auch gegenüber Bank und Investoren ein Nachweis.
Was ist eine Due Diligence beim Grundstück?
Due Diligence bedeutet „gebotene Sorgfalt“. Gemeint ist eine Prüfung, die Risiken sichtbar macht, bevor ein Vertrag unterschrieben wird. Beim Grundstückskauf gibt es keine gesetzliche Pflicht dazu. Der Käufer trägt aber das Risiko: Der Verkäufer haftet im Grundstückskaufvertrag meist nur eingeschränkt, Gewährleistungsausschlüsse sind üblich. Was vor dem Notartermin nicht geprüft wurde, ist danach oft nicht mehr zu korrigieren.
Für Bauprojektentwickler und Bauträger hat die Grundstücksprüfung einen zweiten Zweck: Sie liefert die Zahlen für die Projektkalkulation und die Unterlagen, die Banken für die Finanzierung verlangen.
Due Diligence Grundstück: die fünf Prüfbereiche
| Bereich | Prüfpunkte | Quelle |
|---|---|---|
| Legal (Recht) | Eigentum, Belastungen in Abt. II und III, Vorkaufsrechte, Mietverträge, Dienstbarkeiten, Nachbarrecht | Grundbuchamt, Verkäufer, Notar |
| Planungsrecht | Bebauungsplan, § 34 / § 35 BauGB, Art und Maß der Nutzung, Veränderungssperre, Erhaltungs- und Sanierungsgebiete, Denkmalschutz | Stadtplanungsamt, Bauaufsicht, Denkmalbehörde |
| Technik und Baugrund | Tragfähigkeit, Grundwasser, Kampfmittel, Bestand und Abbruch, Leitungen, Bäume | Bodengutachter, Kampfmittelräumdienst, Versorger |
| Umwelt | Altlasten, Schadstoffe im Bestand, Hochwasser, Lärm, Naturschutz und Artenschutz | Altlastenkataster, Umweltamt, Gutachter |
| Wirtschaft | Bodenrichtwert, Vergleichspreise, Erschließungs- und Anschlusskosten, Stellplatzpflicht, Vermarktbarkeit | Gutachterausschuss (BORIS), Gemeinde, Makler, Marktberichte |
Rechtliche Prüfung: Grundbuch und Baulasten
Grundbuch
Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Flurstücke und Flächen (Bestandsverzeichnis und Abteilung I), Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte (Abteilung II) sowie Grundschulden und Hypotheken (Abteilung III). Rechte in Abteilung II bleiben nach dem Kauf meist bestehen und können die Bebauung einschränken. Grundpfandrechte in Abteilung III werden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.
Baulastenverzeichnis
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbarn oder eine Stellplatzbaulast. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis; dort werden vergleichbare Sicherungen über Dienstbarkeiten im Grundbuch vorgenommen.
Vorkaufsrechte und Verträge
Gemeinden haben in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB, etwa in Sanierungsgebieten oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für öffentliche Flächen. Beim Kauf bebauter Grundstücke sind zudem Mietverträge, Pachtverträge und laufende Verträge mit Versorgern oder Werbeträgern zu prüfen.
Planungsrecht: Was darf gebaut werden?
Die zentrale Frage jeder Grundstücksprüfung: Lässt sich das geplante Projekt genehmigen? Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht (§ 30 BauGB). Im unbeplanten Innenbereich muss es sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Im Außenbereich sind nur privilegierte oder ausnahmsweise zulässige Vorhaben möglich (§ 35 BauGB).
| Situation | Prüfung | Empfehlung |
|---|---|---|
| Qualifizierter Bebauungsplan | GRZ, GFZ, Geschosse, Baugrenzen, Nutzung, örtliche Bauvorschriften | Testentwurf gegen Festsetzungen prüfen |
| Innenbereich nach § 34 BauGB | Umgebungsbebauung, Höhen, Dichte, Nutzung | Bauvoranfrage stellen |
| Außenbereich nach § 35 BauGB | Privilegierung, öffentliche Belange | Für Wohnungsbau in der Regel ungeeignet |
| Bebauungsplan in Aufstellung | Veränderungssperre, Planungsziele | Gespräch mit Stadtplanungsamt |
Mit einer Bauvoranfrage (Vorbescheid) klären Sie einzelne Fragen verbindlich, bevor Sie einen vollständigen Bauantrag stellen. Den späteren Ablauf beschreibt der Artikel Bauantrag: Ablauf; die nötigen Unterlagen stehen in der Checkliste Bauantrag.
Technische Prüfung: Baugrund, Kampfmittel, Bestand
- Bodengutachten: Tragfähigkeit, Schichtenfolge, Grundwasserstand, Versickerungsfähigkeit; entscheidet über Gründung, Wasserhaltung und Tiefgarage.
- Kampfmittel: In vielen Regionen ist vor Erdarbeiten eine Auskunft oder Sondierung durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst erforderlich.
- Bestand und Abbruch: Schadstoffe wie Asbest oder PCB, Abbruchkosten, Entsorgung, Abstimmung mit Nachbarn.
- Leitungen und Anschlüsse: Lage von Kanal, Wasser, Strom, Gas, Fernwärme, Telekommunikation; Kapazitäten.
- Bäume und Grün: Baumschutzsatzungen, Ersatzpflanzungen, Artenschutz bei Fällungen.
- Zufahrt und Baustelleneinrichtung: Erreichbarkeit für Kran und Lkw, Flächen für die Baustelleneinrichtung.
Umwelt: Altlasten und Schadstoffe
Altlasten können ein Projekt verzögern und erheblich verteuern. Nach § 4 Abs. 3 Bundes-Bodenschutzgesetz kann die Behörde unter anderem den Verursacher und den Grundstückseigentümer zur Sanierung heranziehen – also auch den neuen Eigentümer. Fragen Sie das Altlastenkataster der zuständigen Behörde ab und prüfen Sie die Nutzungsgeschichte: frühere Tankstellen, Werkstätten, Gewerbe oder Auffüllungen sind typische Verdachtsfälle. Im Zweifel klärt eine orientierende Untersuchung das Risiko vor dem Kauf.
Wirtschaftliche Prüfung
Am Ende steht die Frage, ob das Projekt zu den ermittelten Bedingungen rentabel ist. Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und Vergleichspreise zeigen den Marktwert. Dazu kommen Kosten, die erst die Prüfung sichtbar macht: Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB, Anschlussbeiträge, Stellplatzablösung, Gründung, Wasserhaltung, Abbruch, Sanierung. Diese Kosten gehören in die Kostenschätzung nach DIN 276, bevor über den Kaufpreis verhandelt wird. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, deren Höhe je Bundesland der Grunderwerbsteuer-Rechner zeigt.
Aus Grundstückspreis, Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung und erwartetem Verkaufserlös ergibt sich, ob das Projekt die angestrebte Marge erreicht. Wie eine solche Rechnung aufgebaut ist, zeigt der Artikel Bauträgerkalkulation.
Ablauf der Grundstücksprüfung und Checkliste
- Erstprüfung mit öffentlichen Daten: Lage, Bodenrichtwert, Bebauungsplan, Luftbilder.
- Unterlagen anfordern: Grundbuch, Baulasten, Altlastenauskunft, Pläne, Mietverträge.
- Testentwurf durch den Architekten mit Flächen und Wohneinheiten.
- Gutachten für Boden, Kampfmittel und gegebenenfalls Schadstoffe.
- Bauvoranfrage bei unsicherem Planungsrecht.
- Kalkulation mit allen Erkenntnissen und Risikozuschlägen.
- Kaufvertrag mit Regelungen zu Rücktritt, Altlasten, Lastenfreistellung und Übergang.
Die Due-Diligence-Checkliste Grundstück führt alle Prüfpunkte als Excel-Datei mit Status, Verantwortlichem, Frist und Bewertung.
Ergebnisse im Kaufvertrag absichern
Die Prüfung nützt nur, wenn ihre Ergebnisse im Vertrag ankommen. Häufige Regelungen sind ein Rücktrittsrecht, falls die Baugenehmigung oder ein positiver Vorbescheid bis zu einem Stichtag nicht vorliegt, Garantien des Verkäufers zur Altlastenfreiheit oder eine Kaufpreisminderung für bekannte Kosten wie Abbruch oder Sanierung. Bei bekannten Risiken kann auch ein Teil des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto verbleiben, bis das Risiko geklärt ist.
Dokumentieren Sie die Due Diligence in einem kurzen Bericht mit Ampelbewertung je Prüfbereich: grün für geprüft und unkritisch, gelb für Risiko mit Maßnahme, rot für Ausschlussgrund. Banken und Investoren erwarten diese Übersicht häufig als Teil der Finanzierungsunterlagen.
Typische Fehler bei der Due Diligence
- Nur das Grundbuch geprüft, Baulastenverzeichnis vergessen.
- Bebaubarkeit unterstellt, ohne Bauvoranfrage im § 34-Gebiet.
- Bodengutachten erst nach dem Kauf – mit teuren Überraschungen bei Gründung und Grundwasser.
- Altlastenverdacht übersehen, weil die Nutzungsgeschichte nicht recherchiert wurde.
- Ergebnisse nicht in den Vertrag übernommen: keine Rücktrittsrechte, keine Kaufpreisanpassung.