Die Gewährleistung beim Bauträger beträgt für das Bauwerk fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) und lässt sich gegenüber Verbrauchern nicht wirksam verkürzen. Bei Eigentumswohnungen läuft die Frist zweimal: einmal für das Sondereigentum jeder Wohnung und einmal für das Gemeinschaftseigentum. Dieser Artikel erklärt, wann die Fristen beginnen, welche Rolle die Abnahme des Gemeinschaftseigentums spielt, wie Sie mit Nachzüglern umgehen und wie der Bauträger seine eigenen Ansprüche gegen die ausführenden Firmen sichert.
- Mängelansprüche gegen den Bauträger verjähren bei Bauwerken in 5 Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Die VOB/B kann im Bauträgervertrag mit Verbrauchern nicht wirksam vereinbart werden.
- Bei Wohnungseigentum gibt es zwei Abnahmen: Sondereigentum je Erwerber und Gemeinschaftseigentum. Jede startet ihre eigene Frist.
- Klauseln, nach denen ein vom Bauträger bestimmter Verwalter oder Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abnimmt, sind in AGB regelmäßig unwirksam. Dann beginnt die Frist für den Erwerber oft gar nicht.
- Für Nachzügler, die nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums kaufen, läuft die Frist erst mit ihrer eigenen Abnahme.
- Der Bauträger haftet dem Käufer fünf Jahre, die Firmen ihm aber nur so lange, wie es die Nachunternehmerverträge vorsehen. Abweichende Fristen erzeugen eine Haftungslücke.
Gewährleistung beim Bauträger: die Grundregel
Der Bauträgervertrag nach § 650u BGB verbindet den Kauf eines Grundstücksanteils mit der Pflicht, darauf ein Gebäude zu errichten. Für das Grundstück gilt Kaufrecht, für das Gebäude Werkvertrags- und Bauvertragsrecht. Mängelansprüche am Bauwerk verjähren deshalb nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren. Die Frist beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB).
Eine kürzere Frist ist gegenüber Verbrauchern praktisch ausgeschlossen. Formularmäßige Verkürzungen scheitern an § 309 Nr. 8 b ff BGB. Die vierjährige Frist aus § 13 Abs. 4 VOB/B lässt sich im Bauträgervertrag mit Verbrauchern ebenfalls nicht wirksam vereinbaren, weil die VOB/B dort nicht als Ganzes privilegiert ist. Für den Bauträger heißt das: Rechnen Sie immer mit fünf Jahren. Allgemeine Grundlagen zu Fristen, Hemmung und Neubeginn finden Sie im Artikel Gewährleistung am Bau.
| Gegenstand | Frist | Beginn | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Gebäude, Sondereigentum | 5 Jahre | Abnahme durch den einzelnen Erwerber | § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB |
| Gebäude, Gemeinschaftseigentum | 5 Jahre | Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den jeweiligen Erwerber | § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB |
| Arglistig verschwiegene Mängel | regelmäßige Verjährung, nicht vor 5 Jahren ab Abnahme | Kenntnis, Jahresende | § 634a Abs. 3 BGB |
| Sicherheit für Mängelansprüche bis zur Abnahme | 5 % der Vergütung | erste Abschlagszahlung | § 650m Abs. 2 BGB |
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum getrennt abnehmen
Bei Eigentumswohnungen erwirbt jeder Käufer Sondereigentum an seiner Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören vor allem Tragwerk, Dach, Fassade, Fenster in der Außenwand, Treppenhaus, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung und die Außenanlagen. Welche Teile genau dazugehören, regeln Wohnungseigentumsgesetz und Teilungserklärung.
Für die Gewährleistung bedeutet das: Die Wohnung wird bei der Übergabe vom Käufer abgenommen. Das Gemeinschaftseigentum wird in einem eigenen Termin abgenommen, oft nach Fertigstellung der Außenanlagen. Rechtlich nimmt dabei jeder Erwerber für sich ab, auch wenn die Begehung gemeinsam stattfindet. Wie der Termin abläuft, beschreibt der Artikel Abnahme Gemeinschaftseigentum.
Unwirksame Abnahmeklauseln
Viele ältere Bauträgerverträge enthalten Klauseln, nach denen der erste Verwalter, ein Beirat oder ein vom Bauträger benannter Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum mit Wirkung für alle Erwerber abnimmt. Der Bundesgerichtshof hält solche Klauseln in Formularverträgen regelmäßig für unwirksam, wenn der Abnehmende dem Bauträger nahesteht oder der Erwerber sein Recht zur eigenen Abnahme verliert. Die Folge ist für den Bauträger gravierend: Es gibt dann keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die fünfjährige Frist hat nicht begonnen, und Erwerber können Mängel noch viele Jahre nach der Übergabe geltend machen.
Nachzügler: späte Käufer, späte Frist
Nachzügler sind Erwerber, die ihre Wohnung erst nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums kaufen, etwa weil die Einheit lange im Vertrieb war. Für sie gilt: Eine vor ihrem Kauf erfolgte Abnahme durch andere Erwerber wirkt nicht gegen sie. Ihre Frist für das Gemeinschaftseigentum beginnt erst, wenn sie selbst abnehmen. Der Bundesgerichtshof hat das unter anderem mit Urteil vom 12. Mai 2016 (VII ZR 171/15) bestätigt.
Für den Bauträger verlängert sich damit die Haftung am Gemeinschaftseigentum um die Zeit bis zum letzten Verkauf. Bei einem Objekt, dessen letzte Wohnung zwei Jahre nach Fertigstellung verkauft wird, endet die Gewährleistung am Gemeinschaftseigentum nicht nach fünf, sondern nach rund sieben Jahren.
| Erwerber | Kaufvertrag | Abnahme Gemeinschaftseigentum | Gewährleistung endet |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1–10 | 2025 | 15.03.2027 | 15.03.2032 |
| Wohnung 11 | 2027 (nach Fertigstellung) | 10.09.2027 | 10.09.2032 |
| Wohnung 12 | 2028 | 01.06.2028 | 01.06.2033 |
Wer macht die Mängel geltend: Erwerber oder Gemeinschaft?
Mängel am Sondereigentum macht jeder Erwerber selbst geltend. Beim Gemeinschaftseigentum ist die Lage seit der WEG-Reform 2020 klarer: Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Die Eigentümer können die Durchsetzung der Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich ziehen. Der Bauträger hat es dann mit dem Verwalter als Ansprechpartner zu tun, nicht mit jedem einzelnen Käufer.
Für die Praxis empfiehlt sich eine saubere Trennung in der Mängelliste: Sondereigentum je Wohnung, Gemeinschaftseigentum je Bauteil. So lässt sich jeder Mangel der richtigen Frist und dem richtigen Anspruchsteller zuordnen. Eine Mängelrüge sollte immer Ort, Erscheinungsbild und Datum der Feststellung enthalten. Wer Mängel in BauDock als Punkt im Grundriss erfasst, hat den Ort von Anfang an eindeutig – und damit auch die Zuordnung zu Wohnung oder Bauteil.
Rückgriff auf die Firmen: Haftungslücke vermeiden
Der Bauträger haftet dem Käufer für Mängel, auch wenn ein Nachunternehmer sie verursacht hat. Er kann sich aber bei der verantwortlichen Firma schadlos halten, solange deren Gewährleistung läuft. Genau hier entstehen in der Praxis Lücken:
- Kürzere Fristen: Mit den Firmen ist die VOB/B mit 4 Jahren vereinbart, gegenüber den Käufern gelten 5 Jahre.
- Frühere Abnahme: Der Rohbau wurde 18 Monate vor der Übergabe der ersten Wohnung abgenommen. Die Frist des Rohbauers endet entsprechend früher.
- Nachzügler: Die Frist des Bauträgers gegenüber späten Käufern läuft noch, die der Firmen ist abgelaufen.
- Insolvenz: Die Firma existiert nicht mehr; eine Gewährleistungsbürgschaft fehlt oder ist zurückgegeben.
Gegenmittel sind eine vereinbarte Gewährleistungsfrist von fünf Jahren und mehreren Monaten in den Nachunternehmerverträgen, eine Abnahme der Gewerke möglichst nah an der Übergabe an die Käufer und eine Gewährleistungsbürgschaft über die volle Laufzeit. Wie Sie Nachunternehmer vertraglich und organisatorisch richtig einbinden, lesen Sie im Artikel Nachunternehmer einsetzen.
Fristen und Mängel organisieren
Ein mittelgroßes Wohnprojekt erzeugt schnell 30 bis 50 Abnahmen: eine je Wohnung, eine bis mehrere für das Gemeinschaftseigentum und eine je Gewerk. Ohne Übersicht verliert der Bauträger den Überblick, welche Frist wann endet und gegen wen ein Mangel durchgesetzt werden kann. Bewährt hat sich eine Fristenliste mit diesen Spalten: Objekt, Einheit oder Bauteil, Abnahmedatum Käufer, Fristende Käufer, verantwortliche Firma, Abnahmedatum Firma, Fristende Firma, Sicherheit und Rückgabedatum.
Typische Fehler bei der Gewährleistung des Bauträgers
- Abnahme des Gemeinschaftseigentums über Verwalter oder eigenen Sachverständigen per Formularklausel.
- Keine eigene Abnahmeerklärung je Erwerber dokumentiert.
- Nachzügler nicht gesondert erfasst: Fristende für alle gleich angesetzt.
- VOB/B-Fristen mit Firmen, BGB-Fristen mit Käufern.
- Gewährleistungsbürgschaften zu früh zurückgegeben, etwa nach zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B.
- Mängel ohne Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.